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Seit 2010 gelten für die Beherbergungsleistungen umsatzsteuerpflichtiger Vermieter der gesenkte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent statt der 19 Prozent. Für wen das auch in 2022 relevant ist, welche Leistungen konkret betroffen sind und wie du die Umsatzsteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern richtig handhabst und berechnest, habe ich hier für dich hier zusammengestellt.
Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 des Umsatzsteuergesetzes gilt für alle Umsätze aus der „Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Gästen bereithält“ der reduzierte Steuersatz von 7 Prozent. Das betrifft nicht nur Hotels und Pensionen, sondern auch kurzfristige Beherbergungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern.
Unter kurzfristig bzw. Kurzzeitvermietung wird hier ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten verstanden. Längerfristige Vermietungen, zum Beispiel die Langzeitvermietung einer Ferienwohnung an Monteure oder von Campingflächen oder Wohnmobilen an Dauercamper länger als 6 Monate, unterliegen nicht der Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 12 Satz 1a i.V.m. Satz 2 UStG). Bei der kürzeren, umsatzsteuerpflichtigen Vermietung gilt in Deutschland der reduzierte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.
Und auch für Betreiber von Beherbergungsbetrieben gibt es die so genannte Kleinunternehmerregelung: Liegen die aus der gewerblichen Tätigkeit erzielten Einnahmen unter dem Freibetrag von 17.500 Euro im Jahr, muss keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt und abgeführt werden.
Grundsätzlich gilt nur für die „reine Beherbergungsleistung“ und „Nebenleistungen“, die „unmittelbar“ der Beherbergung dienen, der reduzierte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent. Was heißt das konkret in der Praxis? Hier einige Beispiele, was unter unmittelbaren Nebenleistungen zu verstehen ist - und was nicht.
Der reduzierte Steuersatz von 7 Prozent gilt hier im Übrigen auch, wenn für die Leistungen ein gesondertes Entgelt in Rechnung gestellt wird.
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Parkplätze werden auch dann mit 19 Prozent besteuert, wenn es keine gesonderte Vereinbarung gibt und kein Entgelt für das Parken in Rechnung gestellt wird. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu in einem Urteil vom 01.03.2016 im Gegensatz zu seinen Vorinstanzen entschieden, dass auch kostenlos durch Hotels oder Fewo-Vermieter bereitgestellte Parkmöglichkeiten nicht dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen (BFH, Urt. v. 01.03.2016 - XI R 11/14). Im Fall der Klägerin wurden hier vom Finanzamt kalkulatorische Kosten von 1,50 EUR pro Gast zum Steuersatz von 19 Prozent angesetzt.
Ebenfalls mit 19 Prozent werden Nebenleistungen zu einer Beherbergung versteuert, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen. Sie müssen in der Rechnung gesondert aufgeführt werden, auch wenn sie mit dem Entgelt der Vermietung pauschal grundsätzlich abgegolten sind (Beispielrechnungen siehe weiter unten).
Bei Pauschalangeboten sollten Vermieter genau prüfen, für welche Leistung welcher Steuersatz angesetzt werden muss – hier steckt wie so oft der Teufel im Detail. Im Folgenden werden hier verschiedene Modelle vorgestellt, die unterschiedlich besteuert werden müssen.
Voller Umsatzsteuersatz bei Pauschalangeboten
Wenn Reiseleistungen zum Beispiel der so genannten Margenbesteuerung nach § 25 UStG1 unterliegen, sind sie nicht steuerbegünstigt, das heißt die vollen 19 Prozent Umsatzsteuer sind zu berechnen. Und das ist auch der Fall, wenn das Pauschalangebot lediglich aus einer einzigen Übernachtung besteht.
Generell gilt, dass der volle Steuersatz auf Übernachtungen zu zahlen ist, wenn der Veranstalter die Pauschalleistungen im eigenen Namen anbietet und dem Endkunden auch die Rechnung über die Leistungen stellt, die er zuvor von einem Reiseveranstalter eingekauft hat (so genannte Reisevorleistungen). Das gilt auch bei der Vermietung von Ferienhäusern, wenn die Abwicklung nicht vom Reiseveranstalter, sondern vor Ort vom Leistungsträger, zum Beispiel dem Eigentümer der Ferienwohnung oder eine Vermittlungsagentur vorgenommen wird (Reisevorleistung).
Der volle Umsatzsteuersatz ist außerdem auch auf alle Provisionen auf die Vermittlung von Reiseleistungen anzuwenden.
Begünstigter Steuersatz bei Pauschalangeboten
Wenn die Reiseleistung dagegen nicht der Margenbesteuerung nach § 25 UStG unterliegen, ist diese nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG umsatzsteuerbegünstigt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Reiseveranstalter eigene Leistungen anbietet, also die Übernachtung im eigenen Hotel, Transporte mit eigenen Fahrzeugen etc. Hier greift für den Übernachtungsanteil des Pauschalangebots die Umsatzsteuerreduzierung von 7 Prozent.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern ist die Steuerreduzierung davon anhängig, ob der Reiseveranstalter die Abwicklung vor Ort selbst übernimmt bzw. als Eigenleistung mit seinem eigenen Personal durchführt.
Im B2B-Bereich gilt außerdem der reduzierte Steuersatz auf Incentive-Reisen für Unternehmen und wenn so genannte „B2B-Leistungsketten“ auf eigene Rechnung ein- und weiterverkauft werden, zum Beispiel Kontingente von Hotels an Reiseveranstalter weiterverkauft werden.
Eine Rechnung muss nach § 14 Abs. 4 Nr. 7 und 8 UStG das Entgelt nach Steuersätzen und den einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselt aufführen, es ist der anzuwendende Steuersatz sowie der Steuerbetrag, der auf das Entgelt entfällt anzugeben. Bei uns findest du kostenlose Vorlagen für die Rechnung mit Umsatzsteuerausweis und auch wenn du Kleinunternehmer bist.
Dies ist auf verschiedene Weise darstellbar. Entweder werden die Leistungsposten mit dem jeweils geltenden Steuersatz aufgeführt und anschließend summiert (Bsp. 1) oder es wird zunächst die Gesamtsumme genannt und die Nettopreise mit dem jeweiligen Steuersatz hinterher aufgeschlüsselt (Bsp. 2 und 3).
Rechnung:
Übernachtung: 80,00 Euro
MwSt. 7%: 5,60 Euro
Frühstück: 20,00 Euro
MwSt. 19%: 3,80 Euro
Summe Netto: 100,00 EUR
Rechnungsbetrag: 109,40 Euro
Rechnung:
Übernachtung: 85,60 Euro (1)
Frühstück: 23,80 Euro (2)
Summe Inkl. MwSt.: 109,40 Euro
Enthaltene MwSt.: 9,40 Euro
MwSt. 7%: Netto (1): 5,60 Euro
MwSt. 19 %: Netto (2): 3,80 Euro
Rechnung:
Übernachtung: 80,00 EUR (1)
Frühstück: 20,00 EUR (2)
Summe.: 100,00 EUR
zzgl. MwSt.: 9,40 EUR
Rechnungsbetrag: 109,40 EUR
Summe Netto: 80,00 EUR (1)
MwSt. 7%: 5,60 EUR
Summe Netto: 20,00 EUR (2)
MwSt. 19 %: 3,80 EUR
Bei maschinell erstellten Rechnungen reicht es auch aus, wenn der Steuerbetrag in der Summe aufgeführt wird und bei den einzelnen Posten nur die zugrunde gelegte MwSt. angegeben wird ohne den jeweiligen Nettobetrag extra aufzuführen:
Rechnung:
Übernachtung: 85,60 EUR (inkl. 7% MwSt.)
Frühstück: 23,80 EUR (inkl. 19%MwSt.)
Rechnungsbetrag: 109,40 EUR
Im Betrag enthalten ist die gesetzliche MwSt. von insgesamt: 9,40 EUR
Für die nicht nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG umsatzsteuerbegünstigten Leistungen gibt es die Möglichkeit, diese in der Rechnung zu einem einzigen Betrag zusammenfassen, zum Beispiel als „Servicepauschale“, „Service Paket“ oder ähnliches, und dann insgesamt mit 19 Prozent zu berechnen. Diese Pauschale darf bis zu 20 % des Gesamtpreises ausmachen und in ihr können folgende Leistungen enthalten sein:
Diese Regelung des Gesetzgebers zur Vereinfachung gilt nur dann, wenn ein gesondertes Entgelt für diese Leistungen erhoben wird, also zum Beispiel keine extra Parkgebühren erhoben werden oder wenn die Internet- oder Telefonnutzung nach dem tatsächlichen Gebrauch nicht extra abgerechnet werden.
Rechnung:
Übernachtung 80,00 EUR
MwSt. 7%: 5,60 EUR
Servicepauschale: 15,00 EUR
MwSt. 19 %: 2,85 EUR
Rechnungsbetrag: 103,45 EUR
Auch wissenswert:
Übrigens müssen bei der Vermietung von Ferienunterkünften oder Campingflächen zur kurzfristigen Beherbergung grundsätzlich nur dann Rechnungen gestellt werden, wenn es sich bei den Adressaten um Unternehmer (wenn die Leistung für dessen Unternehmen ist) oder um eine juristische Person handelt. Die Rechnungsstellungpflicht besteht nicht bei Privatpersonen, allerdings empfiehlt es sich natürlich für die eigene Dokumentation und für eventuelle Betriebsprüfungen, für alle Übernachtungen, Beherbergungs- und Nebenleistungen immer auch eine Rechnung auszustellen.
Umsatzsteuerpflichtige Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern genießen mit der Senkung des Umsatzsteuersatzes einen Vorteil gegenüber anderen "nicht beherbergenden" Unternehmen. Ich persönlich hoffe, dass die Senkung auch in den nächsten Jahren vom Gesetzgeber beibehalten wird.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Uschi, danke für dein Kommentar. Da du nicht Leistungsgeber der Kurtaxe bist, würde ich auch nie einen Übernachtungspreis inkl. Kurtaxe erheben sondern diese immer gesondert einziehen und weitergeben. Die mit der Kurtaxe verbunden Services sind weder deine Dienstleistungen, noch bis du ein Auftraggeber etwaiger Services oder Produkte. Es ist weder deine Leistung, noch ist es dein Umsatz, es sei denn du tust so, als wenn es dein Umsatz wäre. Am besten fragst du deinen Steuerberater, wie du die Kurtaxe konform und zu für dich geeigneten Rahmenbedingngen erhebst und abführst. LG Oliver
Hallo Oliver, ich habe auch 2 Ferienwohnungen und meine Gäste müssen Kurtaxe bezahlen, die ich ja 1:1 an die Stadtverwaltung weitergebe.muss ich dafür auch 7% Umsatzsteuer bezahlen oder kann ich die Kurtaxe vom Umsatz abziehen ? Was passiert, wenn ich einen Umsatz von über 50000€ habe ? Danke schon mal für deine Antwort !
Hallo liebe Barbara, ich rate dir zunächst unbedingt einen Steuerberater aufzusuchen. Dieser kann dir eine fachliche und verbindliche Auskunft geben. Meine Antwort stellt <strong>keine</strong> steuerliche Beratung dar, sondern ist ledigliche meine private Einschätzung zum Sachverhalt. Okay, also zunächst: Die Umsatzsteuerpflicht resultiert nicht aus der gewerblichen Tätigkeit bzw. Gewerbeanmeldung, sondern aus der Umsatzhöhe deiner unternehmenrischen Tätigkeit und dem Erreichen bzw. Überschreiten von Bemessungsgrenzen. Im deutschen Umsatzsteuergesetzt (UStG) ist u.a. festgelegt, dass der Umsatz im vergangenen Kalenderjahr unter 22.000 Euro liegen muss um im Folgejahr die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen zu können. Das ist bei euch nicht der Fall, somit resultiert daraus die Umsatzsteuerpflicht. Also: Auf zum Steuerberater Eures Vertrauens. Viele Grüße - Oliver
Hallo Oliver, Danke für deinen Blog! Wir haben zwei Ferien- /Monteurwohnungen und hatten im Vorjahr ca. 9.400€ Umsatz. Bei der Belegerstellung haben wir gesehen, dass wir in diesem Jahr auf ca. 34.500€ Umsatz kommen. Wir haben kein Gewerbe bisher angemeldet und somit keine Umsatzsteuer bisher abgeführt. Was rätst du uns zu tun? Vielen Dank im Voraus!
Hallo Jochen, wie du richtiger Weise feststellst, ist die Praxis nicht die Theorie. Da wir nicht steuerlich beraten dürfen und wollen, können wir diese Frage so nicht beantworten. Daher in jedem Fall der Rat, den Steuerberater des Vertrauens aufzusuchen. Aus meiner Vermieterpraxis, kann ich dir aber sagen, dass du entsprechende Kosten kalkulatorisch für dich ja auch anders handhaben kannst, als sie den Gast direkt in Rechnung zu stellen. Wie du bereits festgestellt hast, ist auf Portalen nicht alles als Kostenpunkt umsetzbar und sinnvoll. VG Oliver
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