Kurzzeitvermietung | Alles was du wissen musst

Kurzzeitvermietung – was ist das?

Kommen wir zunächst zur grundlegendsten Frage: Was ist eine Kurzzeitvermietung überhaupt? Grundsätzlich wird unter einer Kurzzeitvermietung die Vermietung einer möblierten Wohnung oder eines Hauses an Touristen, Geschäftsreisende oder andere Personen für kurze Zeiträume verstanden. Sie kann prinzipiell sowohl von privaten Vermietern als auch von Unternehmen angeboten werden. Die Dauer der Miete beträgt in der Regel wenige Tage bis zu mehreren Wochen, jedoch immer unter 6 Monaten.

Die Mietdauer ist hier ein wichtiger Faktor, der die Kurzzeitvermietung von der langfristigen Vermietung unterscheidet. Diese gilt erst ab einem Mietzeitraum von mehr als 6 Monaten und bringt zusätzliche Aspekte, wie die Meldepflicht, mit sich. In meinem Artikel Ferienwohnung dauerhaft vermieten | Grundlagen und Tipps für die langfristige Vermietung findest du hierzu weitere Informationen.

Welche Vor- und Nachteile hat die Kurzzeitvermietung?

Wie oben bereits erwähnt, hat die Kurzzeitvermietung von Immobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Durch Portale wie Airbnb ist es für Vermieter einfacher denn je, ihr Objekt für kurze Zeiträume zu vermieten und so Gewinn zu erzielen. Aber was sind die Vor- und Nachteile der Kurzzeitvermietung? In diesem Absatz werde ich die wichtigsten Punkte für und wider diese Art der Vermietung beleuchten:

Vorteile der Kurzzeitvermietung

Die Vermietung von Immobilien an Touristen weist einige besondere Vorzüge auf. So ist die Attraktivität und die Nachfrage für Wohnungen oder Häuser in Urlaubsregionen oder Städten in der Regel sehr hoch. Ferienwohnungen oder Ferienhäuser bieten den Gästen mehr Komfort und Privatsphäre und sind außerdem oft billiger als ein Hotel. Dadurch können die Preise für die Vermietung vor allem auch im Vergleich zur dauerhaften Vermietung deutlich höher angesetzt werden.

Zudem ist es bei der Kurzzeitvermietung möglich, die Immobilie auch selbst zu nutzen, da keine dauerhaften Mieter in den Räumlichkeiten wohnen. Dies ist besonders dann von Vorteil, wenn die Immobilie an einem beliebten Urlaubsort steht. Auch der Zugang zur Immobilie ist nach jedem Aufenthalt der Gäste möglich, sodass du als Vermieter jederzeit nach dem Rechten schauen kannst. Die Miete wird zudem meist im Voraus gezahlt, was für Vermieter natürlich ein weiterer großer Vorteil ist. Überdies ist die Gestaltung der Konditionen sehr flexibel, du kannst sie einfach an deine Bedürfnisse anpassen und von der Flexibilität profitieren.

Nachteile der Kurzzeitvermietung

Neben den vielen Vorteilen, die die Kurzzeitvermietung mit sich bringt, gibt es jedoch natürlich auch einige Nachteile. Dazu gehört zum einen, dass man als Vermieter in der Regel mehr Zeit und Arbeit in die Organisation der Vermietung investieren muss. Als Gastgeber muss man sich um die Sauberkeit der Wohnung kümmern, das Marketing betreiben und für eine reibungslose Abwicklung von Check-In und Check-Out sorgen. Des Weiteren erlauben viele Städte und Gemeinden im Rahmen des Zweckentfremdungsverbots jedoch nur bestimmten Immobilien die Kurzzeitvermietung, um den lokalen Wohnungsmarkt nicht zu überlasten.

Zudem sind Kurzzeitvermietungen häufig saisonalen Schwankungen unterworfen, was bedeutet, dass die Einnahmen – im Gegensatz zur dauerhaften Vermietung – nicht durchgängig fließen. Weiterhin fallen Nebenkosten an, die in der Regel von den Vermietern getragen werden. Nicht zuletzt musst du auch für die Einrichtung der Wohnung selbst sorgen und Einrichtungsgegenstände immer wieder erneuern oder ersetzen.

Hier noch einmal alle Vorteile auf einen Blick:

Vorteile

• Hohe Attraktivität und Nachfrage
• Höhere Mieteinnahmen als bei dauerhafter Vermietung
• Eigennutzung möglich
• Zugang zur Immobilie nach jedem Aufenthalt möglich
• Miete wird meist im Voraus gezahlt
• Flexible Gestaltung der Konditionen
• ungewünschte Mieter sind schnell wieder weg

Nachteile

• Kurzzeitvermietung ist nicht überall erlaubt
• Kosten durch Nutzungsänderung und Baugenehmigungsverfahren
• Saisonale Schwankungen bei den Buchungen und dadurch keine durchgängigen Einnahmen
• anfallende Nebenkosten
• höherer Verwaltungsaufwand
• Einrichtung muss selbst vorgenommen werden
• Vermarktung muss selbst vorgenommen werden

Wie ist die Rechtslage bei Kurzzeitvermietungen?

Wie sieht es nun rechtlich aus? Kann jede Wohnung kurzzeitig vermietet werden? Welche Steuern fallen bei der Vermietung an? Und ist die Vermietung ein Gewerbe, das angemeldet werden muss? Dazu erst einmal generell: In Deutschland ist die Vermietung von Wohnraum an Touristen und Geschäftsreisende grundsätzlich erlaubt. Es gibt jedoch einige Einschränkungen und rechtliche Regelungen, die du beachten solltest. Diese schauen wir uns jetzt genauer an:

Erlaubnis

Zunächst einmal musst du sicherstellen, dass eine Kurzzeitvermietung in deiner Immobilie überhaupt erlaubt ist. Bist du Mieter in einer Wohnung und möchtest diese für kurze Zeit vermieten, weil du selbst nicht da bist, benötigst du die Erlaubnis deines Vermieters. Liegt diese nicht vor, kann eine fristlose Kündigung drohen. Zudem gibt es auch in den Bundesländern verschiedene Regelungen zur Erlaubnis von Kurzzeitvermietungen – auch wenn du selbst der Besitzer der Immobilie bist. Solltest du deine Kurzzeitvermietung dauerhaft betreiben und regelmäßig an unterschiedliche Personenkreise vermieten, so ist in der Regel eine Nutzungsänderung notwendig. Hierfür benötigst du auch zwingend eine Baugenehmigung.

Wie oben bereits erwähnt, kann ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot vorliegen, das die Vermietung an Touristen nur in bestimmten Gebieten erlaubt und in anderen Gebieten (beispielsweise Wohngebieten) untersagt, um den Wohnraum für die ansässigen Bürger freizuhalten. Hier musst du also genau hinschauen, was in dem Bundesland bzw. Region, Stadt erlaubt ist und was nicht.  Darüber hinaus können auch Bebauungspläne eine Nutzung für "vorübergehende Aufenthalte" untersagen.

Zeitraum

Zudem darfst du deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus im Rahmen der Kurzzeitvermietung – wie der Name schon sagt – nur für kurze Zeiträume vermieten. Rechtlich gesehen bedeutet „für kurze Zeit“ zwischen einem Tag und maximal 6 Monaten. Sobald die Vermietung länger als 6 Monate dauert, gilt sie rechtlich nicht mehr als Kurzzeitvermietung, sondern wie oben bereits erwähnt als langfristige Vermietung.

Versteuerung

Außerdem unterliegen die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung der Einkommenssteuerpflicht und müssen daher dem Finanzamt in der Steuererklärung gemeldet werden. Dabei wird der Gewinn aus der Kurzzeitvermietung als Grundlage genommen, das heißt, du kannst bestimmte Ausgaben, wie beispielsweise Handwerkerkosten, von deinen Einnahmen abziehen. Nur der Gewinn nach Abzug der Kosten wird dann versteuert. Bei der Vermietung von selbstgenutztem Wohnraum oder eines selbstgenutzten Hauses (klassischer Airbnb-Fall) können Eigentümer zudem von der 520-Euro-Freigrenze profitieren: Bis zu 520 Euro Miete pro Jahr können bei dieser Vermietung eingenommen werden, ohne dass dies in der Steuererklärung angegeben werden muss. Ist jedoch bei der Kurzzeitvermietung eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar, sind die Einnahmen so oder so steuerpflichtig.

Ab einem Bruttoumsatz von über 22.000 Euro (Kleinunternehmerregelung) fällt dann zusätzlich Umsatzsteuer an. Nicht zuletzt kann auch eine Gewerbesteuer anfallen. Dies hängt davon ab, ob deine Vermietung als Gewerbe eingestuft wird oder nicht. Je nach Unternehmensart können dann auch noch die Kapitalertragssteuer oder die Körperschaftssteuer hinzukommen.

Anmeldung

Damit sind wir nun beim Thema Anmeldung. Zunächst einmal kannst du die Kurzzeitvermietung grundsätzlich privat oder gewerblich betreiben. Welche Art der Vermietung tatsächlich vorliegt, muss jedoch von Fall zu Fall entschieden werden. Einige Faktoren sprechen allerdings eher für eine gewerbliche Vermietung. Dazu zählen:

• Zusatzleistungen: Du bietest neben der reinen Vermietung auch Zusatzleistungen wie einen Frühstücks- oder Zimmerservice an.
• Personal: Du hast Mitarbeiter für die Vermietung angestellt, die durchgängig für die Gäste vor Ort erreichbar sind, beispielsweise an einer Rezeption.
• Tageweise Abrechnung: Du rechnest mit den Gästen pro Tag ab.
• Wechselnde Gäste: Du beherbergst bei deiner Vermietung häufig wechselnde Gäste.
• Ähnliche Wohnungen: Du vermietest mehrere ähnlich möblierte Wohnungen, die sich im selben Gebäude befinden.
• Marketing: Du betreibst umfangreiches Marketing, das über die Einstellung von Inseraten auf den bekannten Plattformen hinausgeht.
• Verwaltung: Du lässt deine Immobilien durch ein von Mitarbeitern betreutes Büro verwalten oder verwaltest selbst nicht nur deine eigenen, sondern auch fremde Immobilien.
• Zeitaufwand: Du verbringst den Großteil deiner Zeit mit der Verwaltung der Vermietung.
• Gewinnerzielungsabsicht: Es ist offensichtlich, dass du Gewinn mit der Vermietung erzielen möchtest, der über eine sogenannte Liebhaberei hinausgeht und eventuell sogar auf einen Weiterverkauf abzielt.

Wenn die genannten Punkte auf deine Vermietung zutreffen und somit ein "hotelählicher Charackter" vorherrscht, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sie als Gewerbe eingestuft wird und somit eine Anzeigepflicht gegenüber der örtlichen Gewerbeaufsicht besteht. Dann musst du ein Gewerbe anmelden und ab einem jährlichen Gewinn von über 24.500 Euro Gewerbesteuer zahlen (Stand September 2022). Wenn dies alles nicht auf dich zutrifft, bist du vermutlich Vermieter nur einer zu vermietenden Einheit (Ferienwohnung, Zimmer oder Apartment etc.) in vermutlich privater Organisation und must dann mit großer Wahrscheinlichkeit kein Gewerbe anmelden. Mehr zu diesem Thema erfährst du in meinem Blogartikel: Ferienwohnung & Ferienhaus richtig anmelden  

Lohnt sich die Kurzzeitvermietung als Investition?

Die Kurzzeitvermietung ist natürlich wie bereits angeklungen in erster Linie eine Art von Immobilien-Investment, kann aber auch als Arbitrage bzw. Airbnb Business betrieben werden. Anleger, die in die Kurzzeitvermietung investieren, tun dies in der Regel mit dem Ziel, eine hohe Rendite zu erzielen. Die Mieteinnahmen sind auch tatsächlich meist höher als bei langfristigen Mietverträgen, da Touristen und Geschäftsreisende bereit sind, mehr für kurzfristige Unterkünfte zu zahlen. Die Kurzzeitvermietung ist jedoch keine passive Investition und erfordert – wie oben bereits erwähnt – in der Regel mehr Arbeit als langfristige Vermietungen.

Anleger müssen sich um die Werbung und den Vertrieb ihrer Immobilie kümmern und auch für die Reinigung und Instandhaltung der Unterkunft sorgen. Zudem müssen sich Anleger über einige Risiken im Klaren sein: Zum einen ist die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen stark saisonabhängig und kann daher schwankend sein. Zum anderen können Mieter die Wohnung dennoch beschädigen oder etwas stehlen, auch wenn sie nur kurzfristig mieten. Daher ist es wichtig, dass du vor der Investition in eine Kurzzeitvermietung genau abwägst, ob dieses Risiko für dich tragbar ist. Ich als Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern schätze dieses Risiko als vergleichsweise gering und tragbar ein, sodass ich aus der Erfahrung heraus immer zur Investition raten würde. Dennoch kommt es auf deine individuelle Situation und die Gegebenheiten an, die es bei der Frage der Investition in jedem Fall zu prüfen gilt.

Schritt für Schritt zur erfolgreichen Kurzzeitvermietung

Hast du dich für die Kurzzeitvermietung deiner Immobilie entschieden, kannst du mit der richtigen Strategie ein erfolgreiches Business mit möblierten Wohnungen und Häusern aufbauen. Genau dort setzt mein Coaching und Betreuung an. Es bietet dir die ideale Starthilfe für die Kurzzeitvermietung, bei der du von jahrelanger Erfahrung profitierst. Hier erfährst du alles über mein Coaching.

Mein Fazit: Kurzzeitvermietung lohnt sich!

Wenn du dir überlegt hast, deine Wohnung oder dein Haus für eine Kurzzeitvermietung zur Verfügung zu stellen, solltest du es auf jeden Fall tun! Aus Erfahrung kann ich sagen: Kurzzeitvermietungen sind lohnenswert und vergleichsweise unkompliziert umzusetzen. Du kannst damit gutes Geld verdienen und gleichzeitig anderen Menschen eine große Freude bereiten. Also, worauf wartest du noch? Wenn du Unterstützung beim Start deiner Vermietung benötigst, kannst du mich gern kontaktieren und wir werden gemeinsam die passende Strategie für deine Kurzzeitvermietung erarbeiten! Also los geht's!