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Wenn du eine Ferienwohnung vermietest, ist dir vielleicht schon einmal der Paragraph 13a der Baunutzungsverordnung, kurz BauNVO, begegnet. Da es sich um eine baurechtliche Vorschrift handelt, denken viele Ferienwohnungsbesitzer, diese sei nur relevant, wenn ein Ferienhaus neu gebaut wird. Das allerdings ist ein gefährlicher Irrtum, denn Paragraph 13a BauNVO gilt für alle Ferienwohnungen. In diesem Artikel möchte ich für dich etwas Licht ins juristische Dunkel bringen und erklären, was dahinter steckt. Ich zeige dir, was es mit Paragraph 13a BauNVO auf sich hat, ob er für deine Ferienwohnung relevant ist und was du in diesem Fall beachten oder tun solltest.
Der Paragraph entstammt grundsätzlich dem Baurecht. Wer in Deutschland Gebäude errichtet oder verändert, benötigt dazu eine Baugenehmigung. Die genaue Formulierung der rechtlichen Regelungen ist in mehreren Vorschriften und Gesetzen verankert. Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurden verschiedene baurechtliche Gesetze grundlegend neu verfasst. Dazu zählt auch das Städtebaurecht, innerhalb dessen vor allem das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung neugestaltet wurden. Diese haben vor allem auf die Erteilung neuer Baugenehmigungen Einfluss. Paragraph 13a der neuen BauNVO ist dabei besonders bedeutsam, da er in der Praxis große Änderungen für Ferienwohnungen mit sich brachte.
Zusammengefasst schreibt der Paragraph Folgendes vor: Ganze Gebäude oder Teile davon (also auch einzelne Ferienwohnungen in ansonsten normal genutzten Häusern), die gegen Entgelt temporär als Unterkunft an fremde Gäste angeboten werden und sich grundsätzlich dazu eignen würden, darin auch normal zu wohnen, gehören in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben oder zu den sonstigen Gewerbebetrieben. Damit sind sie der Definition nach auch in Wohngebieten grundsätzlich zulässig – und genau das ist der große Unterschied zur Situation vor der Neugestaltung des Gesetzes 2018.
Besonders in den Jahren vor der Neuregelung der Baunutzungsverordnung gab es deutschlandweit immer wieder sogenannte Nutzungsuntersagungen für Ferienwohnungen. Denn diese waren laut Bundesverwaltungsgericht keine Einrichtungen des normalen Wohnens und damit nur in speziell dafür vorgesehenen Sondergebieten erlaubt. Besitzern von Ferienwohnungen außerhalb dieser Sondergebiete wurde damit die Nutzung zur kommerziellen Vermietung häufig untersagt. Besonders betroffen waren Immobilienbesitzer an den deutschen Küstenabschnitten, doch auch anderswo in Deutschland kam es zu Untersagungen.
Es ist daher aus meiner Sicht als Ferienwohnungsvermieter absolut zu begrüßen, dass Paragraph 13a BauNVO die Vermietung von Ferienwohnungen auch außerhalb ausgewiesener Sondergebiete zulässt. Seit 2018 hast du also grundsätzlich nichts mehr zu befürchten – wenn du denn alles richtig machst.
Mit Gesetzen ist es nicht so einfach, wie man das oft gerne hätte. Und deshalb entbindet dich Paragraph 13a BauNVO auch nicht davon, deine Ferienwohnung dennoch zunächst genehmigen zu lassen. Der Unterschied zu früher ist lediglich der, dass die Wohnung auch in Wohngebieten nun überhaupt genehmigungsfähig ist.
Das betrifft dich nicht nur dann, wenn du ein Gebäude für Ferienwohnungen ganz neu errichten möchtest, sondern auch und besonders dann, wenn du eine herkömmliche Wohnung zur Ferienwohnung umbauen willst. Denn das ist eine sogenannte Nutzungsänderung – und auch diese benötigt eine Baugenehmigung. Ob die Nutzung als Ferienwohnung möglich ist, hängt davon ab, welche Vorschriften die Kommune zum Gebiet macht, ob es sich also beispielsweise um ein Wohngebiet handelt. Zur Gebietsart gehört immer ein entsprechender Bebauungsplan, der vorschreibt, was erlaubt ist und was nicht. Gibt es keinen Bebauungsplan, wird anhand der vorhandenen nachbarschaftlichen Bebauung und deren Gestaltung und Nutzung entschieden.
Mit Nutzuu kannst du deine Nutzungsänderung schnell, einfach und vollkommen digital abwickeln. Zum günstigen Festpreis regelt das Team von Nutzuu alles rund um die Nutzungsänderung – von der Nutzungsflächenberechnung bis hin zur Unterschrift vom Architekten. Bei der Anmeldung über uns kannst du dabei ganz exklusiv 100 Euro auf den regulären Preis der ersten Nutzungsänderung sparen!
Um es einfacher zu formulieren: Wenn du baust, benötigst du ohnehin eine Baugenehmigung, welche dann gleich die erlaubte Nutzung enthält. Kaufst du eine Wohnung, die bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde, ist genau diese Nutzung auch dafür vorgeschrieben. Willst du das ändern, musst du eine neue Baugenehmigung beantragen, die sogenannte Nutzungsänderung. Die Beantragung erfolgt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Mehr zu diesem Thema kannst du in meinem Blogartikel "Nutzungsänderung bei Ferienwohnung und Ferienhaus" lesen.
Tatsächlich kann sogar ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung für die Nutzung vorliegen – ob und wann das der Fall ist, sollte ein Anwalt prüfen, zumindest nach erfolgter Ablehnung. Eine Gemeinde kann allerdings in bestimmten Gebieten die Nutzung als Ferienwohnung generell ausschließen. Gerade in Großstädten wird das oft zum Schutz der Bevölkerung gemacht. Wertvoller Wohnraum soll dieser weiterhin zur Verfügung stehen, besonders in beliebten Innenstadtlagen.
Auch nach 2018 entscheidet das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, mit darüber, ob die Nutzung als Ferienimmobilie überhaupt möglich ist. Dies ist aktuell in den folgenden Gebieten der Fall, sofern nicht wie oben beschrieben die Nutzung als Ferienimmobilie von der Kommune gänzlich ausgeschlossen wurde:
Doch was, wenn deine Ferienwohnung sich in einem solchen Gebiet befindet und erst nach der erfolgten Genehmigung eine pauschale Ablehnung der Stadt erfolgt? In diesem Fall musst du in der Regel nichts befürchten – eine einmal erteilte Nutzungsgenehmigung bleibt weiterhin unbeschränkt gültig.
Der Paragraph 13a BauNVO klärt, in welchen Bebauungsgebieten Ferienimmobilien grundsätzlich genehmigungsfähig sind. Das entbindet nicht von der Pflicht, sich die Nutzung auch tatsächlich genehmigen zu lassen, seit 2018 aber sind Ferienwohnungen dadurch auch außerhalb von speziell für Ferienimmobilien ausgewiesenen Sondergebieten grundsätzlich genehmigungsfähig. Die Kommunen haben hier allerdings ein Wort mitzureden und können die Nutzung als Ferienwohnung in bestimmten Bereichen generell untersagen. Trotzdem bleibt festzuhalten, dass die Vermietung von Ferienwohnungen in Wohn- und Mischgebieten seit 2018 deutlich erleichtert worden ist.
Es gibt daher keinen Grund, sich die entsprechende Baugenehmigung bei Bedarf nicht zu holen. Denn wenn die Bauaufsichtsbehörde erfährt, dass du ohne erfolgte Nutzungsänderung an Feriengäste vermietest, kann sie dir nach wie vor die Nutzung als Ferienwohnung untersagen. Zudem handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern belegt werden kann. Es bleibt festzuhalten: Paragraph 13a BauNVO für Ferienwohnungen ist ein Vorteil für uns als Vermieter – also nutze ihn!
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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