Lohnt sich eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus?

Werden Ferienimmobilien immer nachgefragt?

Trotz der andauernden Covid-Pandemie und immer wiederkehrender Reiseeinschränkungen für das In- und Ausland, ist die Nachfrage nach einem Urlaub in einer Ferienimmobilie so hoch wie nie zuvor.  

Laut Statista geben sogar 63 Prozent der Befragten an, ihren nächsten Urlaub lieber in einem Ferienhaus oder in einer Ferienwohnung verbringen zu wollen, anstatt einem Hotel oder anderen Unterkünften den Vorzug zu gewähren. Es ist damit zu rechnen, dass diese Tendenz noch weiter steigen wird.

Es lässt sich also erst mal festhalten, dass der Markt zur Vermietung einer Ferienimmobilie sehr gut aufgestellt ist. Hierbei beschränkt sich die hohe Nachfrage nicht mal mehr auf bekannte Urlaubsorte. Es erfreuen sich auch Ferienimmobilien in kleineren ländlichen Gegenden abseits vom Massentourismus immer größerer Beliebtheit. Mit Blick auf die letzten zehn Jahre zeigen sich konstante Wachstumsraten im Bezug auf die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Ferienhäusern. Corona befeuerte zusätzlich das Interesse an Ferienimmobilien im DACH-Raum (kürzere Wege, Vermeiden von Flügen, sehr gute ärztliche Versorgung).

Welche Geschäftsmodelle mit Ferienwohnungen gibt es?

Wir unterscheiden grundsätzlich zwischen drei möglichen Modellen, um mit Ferienwohnungen Geld zu verdienen. Bei bedachter Vorgehensweise, können alle drei Modelle ein spannendes Vermietungsgeschäft darstellen und auch eine Kombination der Modelle ist möglich:

1. Vermietung der eigenen Ferienimmobilie

Kurz gesagt: Ganz klassisch, du vermietest dein Eigentum, deine Geldanlage oder Erbschaft, um den Werterhalt zu sichern oder um Gewinne durch die Kurzzeitvermietung zu erzielen.

1. Arbritage Modell - Airbnb Business

Kurz gesagt: Du mietest Wohnungen an, die für eine kurzfristige Vermietung als Ferienimmobilie geeignet sind, möblierst diese und vermietest diese weiter an Gäste. Mittlerweile ist dieses Arbritage-Modell auch bekannt als “Airbnb-Business”.

3. Vermittlung von Ferienimmobilien

Kurz gesagt: Du vermittelst Ferienobjekte anderer Eigentümer und erhältst dafür im Erfolgsfall eine Provision.

Wo lohnt sich das Vermieten am meisten?

Lage, Lage, Lage! Vor allem der Objektstandort mit seinen Faktoren ist entscheidend. Der mögliche Mietpreis hängt also maßgeblich davon ab, welche Wertung die potenziellen Mieter der Lage deiner Ferienimmobilie zuschreiben. Ein Badeurlauber, der in Spanien, der Türkei oder an der Ostsee Urlaub macht, legt wahrscheinlich Wert darauf, möglichst nah am Strand unterzukommen. Einem Urlauber, der Entspannung und Erholung in einer ländlichen Gegend sucht, ist es hingegen besonders wichtig, möglichst ruhig und mit guter Anbindung zu einigen Wanderwegen oder Natursehenswürdigkeiten zu wohnen. Versuche deshalb, dich in die Situation des potenziellen Urlaubers zu versetzen und stelle dir die Frage: „Was erwartet mein Gast?”

Wenn du deine Zielgruppen kennst und diese perfekt mit deinem Angebot ansprichst, lohnt sich heute fast jeder Standort.

Wann lohnt es sich, eine Ferienwohnung zu vermieten?

Der Zeitpunkt, an dem du den höchsten Andrang verzeichnen wirst, ist gleichermaßen von dem Standort abhängig. Wenn dein Ferienhaus in den Alpen liegt, wirst du für den verschneiten Winter eine Menge Anfragen und Buchungen bekommen. Befindet sich deine Immobilie hingegen in einem schönen Badeort oder einem Erholungsgebiet, wirst du sicherlich im Hochsommer die meisten Reservierungen verbuchen können.

Wann genau es am lohnenswertesten ist, eine Immobilie zu vermieten, steht also in einem deutlichen Zusammenhang mit der saisonalen Ausrichtung. Eine Aussage ist sehr zutreffend: “Das richtige Geld verdienst du in der Nebensaison”, bedeutet: Vielerorts ist es überhaupt kein Problem in den haupsaisonalen Zeiten gebucht zu sein, in der Nebensaison aber schon!

Richtig lukrativ wird deine Ferienimmobilie erst dann, wenn du auch in der Nebensaison gebucht wirst. Hierzu bedarf es aber einer besonderen und gut ausgefeilten Marketingstrategie. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass es immer Gäste und Kundschaft gibt, die auch in der Nebensaison deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus buchen.

Mit welchen Kosten muss ich als Vermieter einer Ferienimmobilie rechnen?

Um den vermeintlichen Ertrag aus der Vermietung kalkulieren zu können, musst du auch die Kostenpunkte kennen und alle Ausgaben mit den potenziellen Einnahmen gegenrechnen. Die Höhe des Invests und der fortlaufenden Kostenstruktur ist zunächst maßgeblich von deinem gewählten Geschäftsmodell abhängig: Geringere Investitionskosten beim Airbnb- Business, stehen der höheren Rendite und dem Vermögensaufbau bei der “eigenen” Ferienimmobilie gegenüber.

Kosten für den Kaufprozess

Der Kaufprozess einer Immobilie ist teurer, als man im ersten Moment denken mag. Die aktuellen Immobilienpreise sind in der Regel hoch und neben dem eigentlichen Erwerb entstehen weitere Kosten: So solltest du beispielsweise damit rechnen, eine Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen und den Notar für die Unterstützung bei der Kaufabwicklung zu entlohnen. Gerichtskosten für den Eintrag in das Grundbuch werden obendrein fällig.

Kredit und Tilgung

Wenn du nicht gerade vermögend bist, ist es ziemlich wahrscheinlich, dass du für den Ausbau deines Feriendomizils oder den Kaufpreis einen Kredit aufnehmen musst. Zwar ist den meisten bekannt, dass für einen Kredit Zinsen anfallen und das Geld auch zurückgezahlt werden muss, jedoch unterschätzt man die Geldmenge, die hierbei tatsächlich fließt, ziemlich schnell. Kreditzinsen und die Tilgungsbeträge solltest du also unter allen Umständen in die Berechnung deiner Ausgaben einbeziehen.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die für dich als Eigentümer anfallen, damit deine Mieter einen gemütlichen und sorgenfreien Urlaub verbringen können. Hierzu zählen beispielsweise: Die Kosten für die Wasserversorgung, Heizkosten, Versicherungskosten oder Kosten für eine potenzielle Reinigungsfirma.

Wartung und Instandhaltung

Wird ein Ferienhaus intensiv genutzt, ist es ziemlich normal, dass ab und an mal etwas kaputt geht und dementsprechend nachgebessert werden muss. Solche Wartungen fallen in deine Pflicht des Vermieters. Alle Mängel, die durch Abnutzung, Witterung oder Alterung entstehen, sollten regelmäßig ausgebessert werden. Hierbei müssen die Mängel und Schäden nicht mal allzu gravierend und von funktionaler Relevanz sein. Alle Kosten, die dafür sorgen, dass man auch auf lange Zeit einen tollen Urlaub in deiner Ferienimmobilie verbringen kann, werden unter den Wartungs- und Instandhaltungskosten zusammengefasst.

Funk und Fernsehen

Kosten entstehen in der Regel beim Rundfunkbeitrag ehemals GEZ und GEMA. Wenn du deinen Gästen kostenfreies WLAN und einen Telefonanschluss bieten möchtest, musst du auch dies in deine Budgetplanung einbeziehen.

Steuern

Bleibst du inklusive deiner sonstigen Einnahmen unter deinem Grundfreibetrag, bleiben auch deine Einnahmen durch die Vermietung steuerfrei. Gehen deine Einnahmen jedoch über diesen Grundfreibetrag hinaus, müssen auch diese natürlich versteuert werden. Je nachdem, wie hoch deine Einnahmen ausfallen und wie dein Vermietungsunternehmen steuerlich vom Finanzamt betrachtet wird, kann es sein, dass du Einkommenssteuer,  Umsatzsteuer und/oder eine Gewerbesteuer bezahlen musst.

Marketing und Vertrieb

Für jede Werbemaßnahme entstehen in der Regel Kosten. Zusätzlich fallen häufig Provisionen an, wenn deine Ferienunterkunft  z.B. über Onlinebuchungsportale oder die Touristinfo gebucht wird. Auch wenn du dich auf einer eigenen Homepage präsentierst entstehen Kosten, wobei es auch einige wenige kostenfreie Werbemöglichkeiten gibt.

Du siehst also, die Kosten, die für dich als Vermieter anfallen, sind nicht zu unterschätzen und unterscheiden sich erheblich je nach gewähltem Businessmodell. Natürlich kannst du die meisten dieser Posten schmälern, wenn du an der einen oder anderen Stelle selbst Hand anlegst. Aber bedenke: Zeit ist Geld!

Wie berechne ich die Übernachtungskosten für meine Ferienwohnung?

Den Preis zu berechnen, den du für die einzelne Übernachtung nehmen solltest, ist gar nicht so einfach. Auch hier musst du einige Kriterien berücksichtigen, um ein ausgeglichenes und faires Preisniveau zu schaffen. Grundsätzlich solltest du versuchen, einen Preis zu finden, der für dich wirklich lukrativ ist und der bei deinen Interessenten auf Akzeptanz stößt.

Konkurrenz

Die Konkurrenz ist ein guter Ausgangspunkt, um ein geeignetes Preisniveau zu finden. Orientiere dich ruhig an den Vermietern ähnlicher Ferienmmobilien in der Nachbarschaft oder Ferienregion. Hierdurch kannst du einschätzen, in welchem Rahmen sich die Preise bewegen und was Mieter bereit sind zu bezahlen. Da dieses Thema sehr komplex und wichtig für die “lohnende” Ferienimmobilie ist, ist die ausführliche Preisanalyse auch immer Bestandteil in meinem Coachingprogramm.  

Lage

Die Lage einer Ferienimmobilie ist ein sehr entscheidender Faktor für die Preisberechnung. Ist die Lage komfortabel für den Urlauber, kannst du ruhig etwas mehr verlangen. Hier solltest du das Bedürfnis des Mieters beachten. Eine Immobilie direkt am Lift in einem Skigebiet sollte mehr Geld kosten als eine, die im Nachbarort des Lifts liegt. Ebenso verhält es sich mit dem beliebten Meerblick, der Nähe zum Strand oder einer guten Verkehrsanbindung.

Ausstattung der Ferienimmobilie

Ein weiterer Faktor, den du in die Preisbildung einbeziehen solltest, ist die Ausstattung der Immobilie. Für ein komfortabel und hochwertig ausgestattetes Ferienhaus oder eine luxuriöse Ferienwohnung darfst du auch einen höheren Preis verlangen, solange du den Mehrwert auch kommunizieren kannst.

Saisonzeiten

Wenn du den Rahmen gesetzt hast, in dem sich dein Preis optimalerweise bewegen sollte, empfiehlt es sich, die saisonale Auslastung und Nachfrage zu bewerten und hierauf gründend den Preis nach oben oder nach unten anpassen. So bleibst du auch in der Nebensaison stets konkurrenzfähig.

Mein Fazit: Lohnt sich die Vermietung einer Ferienimmobilie?

Auf jeden Fall! Wer gut plant und unternehmerisch handelt, für den wird die Ferienwohnung zu einem lohnenden Geschäftsmodell. Bei einem sinnvollen Business Case sind alle drei beschriebenen Geschäftsmodelle mit Ferienwohnungen und Ferienhäusern in der Regel sehr rentabel. Mein Tipp an angehende Vermieter: Lasst euch beraten! Beinahe jedes Vermietungsvorhaben lässt sich prognostizieren. Wer gut plant, die Kosten, die Nutzen und Risiken sinnvoll abwägt, wird im Ergebnis die Aussage treffen, dass sich die Ferienimmobilie in mehrerlei Hinsicht lohnt.