Ferienwohnung in Österreich vermieten | Das musst du beachten

Rechtliche Aspekte der Vermietung von Ferienwohnungen in Österreich

Lass uns zunächst einen Blick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen werfen, denen Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Österreich unterliegen. Österreich hat seine ganz eigenen Regelungen für die Ferienvermietung und das Wissen um diese Gesetze ist wichtig, um deinen Start in die österreichische Vermietung erfolgreich zu gestalten. Also schauen wir uns die österreichische Rechtslandschaft ein wenig genauer an:

Das Mietrechtsgesetz

Das Mietrechtsgesetz in Österreich legt grundsätzlich die wichtigsten Bestimmungen für die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern fest. Für jede Immobilienart gelten hier eigene Regelungen, die ich dir in der folgenden Liste zusammengefasst habe:

• Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen: In Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen ist die Untervermietung per Airbnb und ähnlichen Plattformen in der Regel nicht erlaubt.
• Ein- oder Zweifamilienhäusern: In Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern ist die Vermietung prinzipiell erlaubt, da diese nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Es ist jedoch möglich, dass der Mietvertrag die touristische Vermietung ausdrücklich untersagt.
• Altbauten und geförderte Neubauwohnungen: In Altbauwohnungen oder geförderten Neubauwohnungen gilt dagegen das Mietrechtsgesetz, weshalb hier die Zustimmung des Vermieters für die Vermietung an Feriengäste zwingend erforderlich ist.
• Eigentumswohnungen: Bei Eigentumswohnungen, die dem Wohnzweck gewidmet sind, muss zur Vermietung eine Umwidmung als Ferienappartement erfolgen. Dies kann schon beim Kauf durch den Hinweis zur "Nutzung zu Ferienzwecken" im Wohnungseigentumsvertrag festgelegt werden oder im Nachhinein erfolgen.

Das Raumordnungsrecht

Das Raumordnungsrecht in Österreich regelt die Nutzung von Immobilien und Grundstücken. Es legt fest, in welchen Zonen welche Art von Aktivitäten erlaubt sind. Dies kann auch die Möglichkeit zur Ferienvermietung beeinflussen. Wenn dein Grundstück oder deine Immobilie in einer Zone liegt, in der die Ferienvermietung erlaubt ist, kannst du bedenkenlos vermieten. Ist dies jedoch nicht der Fall, musst du von einer Vermietung absehen. Zudem muss in diesem Zusammenhang auch die Widmung des Grundstücks berücksichtigt werden. Diese legt fest, wofür das Grundstück genutzt werden darf und ob eine Ferienvermietung darin möglich ist. Achte hier darauf, dass die Wohnung der Vermietung als Ferienappartement gewidmet ist.

Die Meldepflicht

In Österreich gilt zudem eine Meldepflicht für Vermieter von Ferienwohnungen. Das bedeutet, dass du verpflichtet bist, deine Gäste in das offizielle Gästeverzeichnis einzutragen. Dies muss in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft der Gäste geschehen. Ebenso musst du die Gäste bei deren Abreise wieder abmelden. Außerdem fällt für alle Feriengäste eine sogenannte Fremdenverkehrsabgabe, auch Ortstaxe genannt, an. Als Vermieter musst du sicherstellen, dass die Abgabe vom Gast eingeholt und als Ortstaxe entrichtet wird. Dies kann je nach örtlichen Vorschriften variieren, daher ist es ratsam, sich vorab über die genauen Anforderungen in der Region zu informieren.

Das Steuerrecht

Wie auch in Deutschland spielt das Steuerrecht eine wichtige Rolle bei der Ferienvermietung in Österreich. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich fallen auf die Einnahmen aus der Vermietung Steuern in Österreich an. In Deutschland sind diese dann steuerfrei. Dabei sind die folgenden Steuern und Freibeträge relevant:

• Einkommenssteuer: Ab einem jährlichen Einkommen von 11.000 Euro fallen Einkommenssteuern an. Das bedeutet, wenn deine Einnahmen aus der Ferienvermietung diesen Betrag übersteigen, musst du diese Einnahmen versteuern.
• Umsatzsteuer: Wenn deine Einnahmen aus der Ferienvermietung einen Umsatz von 35.000 Euro pro Jahr überschreiten, musst du zusätzlich Umsatzsteuer abführen.
• Gewerbesteuer: Wenn du zusätzliche Dienstleistungen wie Frühstücks- oder Wäscheservice anbietest, wird dies als gewerbliche Tätigkeit betrachtet und es fällt Gewerbesteuer an.

Es ist in jedem Fall ratsam, sich im Vorfeld über alle gesetzlichen Regelungen der Ferienvermietung in Österreich zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Dadurch kannst du sicherstellen, dass du alle Verpflichtungen erfüllst und keine unangenehmen Überraschungen erlebst. Für weitere Informationen zu den konkreten Details der Gesetze in Österreich empfehle ich dir die Website des Österreichischen Digitalen Amtes.

Meine Top 6 Tipps für die erfolgreiche Vermietung von Ferienwohnungen in Österreich

Der Weg in die erfolgreiche Ferienvermietung in Österreich erfordert jedoch nicht nur rechtliches Know-how, sondern auch einige Kenntnisse und konkrete Maßnahmen. Die wichtigsten Tipps und Tricks möchte ich dir hier mitgeben, damit du deine Vermietung in Österreich möglichst effizient und erfolgreich beginnen kannst:

Tipp #1 – Recherche ist der Schlüssel

Bevor du in die Vermietung einsteigst, recherchiere gründlich den örtlichen Markt. Analysiere die Nachfrage nach Ferienwohnungen und die Preisspannen in deiner Region. Diese Informationen werden dir helfen, einen angemessenen Mietpreis festzulegen und deine Konkurrenz besser zu verstehen.

Tipp #2 – Nutze den lokalen Charme und Erlebnisse

Hebe die einzigartigen Aspekte deiner Region hervor. Zeige deinen Gästen, was sie in der Umgebung erleben können – sei es eine traditionelle Almhütte, ein atemberaubender Bergblick oder kulturelle Veranstaltungen. Biete deinen Gästen Empfehlungen für lokale Restaurants, Sehenswürdigkeiten und Aktivitäten. Diese Einblicke werden Interessenten anlocken und den Aufenthalt deiner Gäste bereichern.

Tipp #3 – Schaffe ein passendes Ambiente in der Ferienwohnung

Nutze den örtlichen Charme außerdem, um deine Ferienwohnung einladend und einzigartig zu gestalten. Traditionelle Möbel, lokale Dekorationen und ein Hauch von Alpenzauber können den Unterschied ausmachen! Denke auch daran, dass die kalten Monate in den Bergen eine gemütliche Atmosphäre erfordern – heimelige Wärme und einladende Behaglichkeit sollten dabei ganz oben auf der Liste stehen.

Tipp #4 – Beziehe den Wert der Umgebung in die Preisgestaltung ein

Der österreichische Charme ist ein einzigartiger Verkaufsfaktor. Berücksichtige bei der Preisgestaltung deiner Ferienunterkunft, wie Gäste die umliegende Natur, die saisonalen Veranstaltungen und die Outdoor-Aktivitäten erleben können. Du könntest beispielsweise auch spezielle Pakete anbieten, die lokale Highlights einschließen. Das Ziel sollte dabei sein, einen Preis festzulegen, der den Wert der Erfahrung in den Bergen widerspiegelt, während er gleichzeitig attraktiv bleibt.

Tipp #5 – Achte auf die Standards!

Ob Gipfelstürmer oder Naturliebhaber: Deine Gäste sollen sich rundum wohlfühlen. Achte in deiner Ferienwohnung in Österreich – ebenso wie in allen anderen Ferienwohnungen – auf eine makellose Sauberkeit und regelmäßige Instandhaltung. Die Funktionstüchtigkeit von Heizung, Warmwasser und Co. ist besonders in alpiner Umgebung wichtig. Deine Ferienwohnung sollte ein gemütlicher Rückzugsort sein – ganz gleich, wie die Wetterlage draußen ist – und den gängigen Standards entsprechen.

Tipp #6 – Nutze Bewertungen als Kompass für kontinuierliche Verbesserung

Bewertungen sind das Salz in der Suppe jeder Ferienvermietung. Sie geben nicht nur wertvolle Einblicke, sondern fördern auch das Vertrauen. Nutze die Kritik deiner Gäste, um dein Angebot kontinuierlich zu verbessern, und zeige, dass du das Feedback schätzt. Positive Bewertungen sind dein bestes Marketinginstrument – sie erzählen von den einzigartigen Erlebnissen, die Gäste in deiner Ferienwohnung genießen können. Außerdem ist dieses Feedback gerade in einer für dich noch unbekannten Umgebung von unschätzbarem Wert!

Mein Fazit: Mit Fachwissen und Herz in die österreichische Vermietung

Die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Österreich kann nicht nur ein neues Kapitel für dich sein, sondern auch eine einzigartige Gelegenheit. Die Bergwelt und die alpine Kultur bieten eine unvergleichliche Kulisse und locken jährlich zahlreiche Gäste an. Wenn du die oben genannten Tipps berücksichtigst, kannst du diese Gelegenheit nutzen, um Gäste nicht nur zu beherbergen, sondern auch zu verzaubern und ihnen ein bleibendes Erlebnis zu bieten. Die Vermietung deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses kann damit eine äußerst lohnende Erfahrung sein. Indem du die örtlichen Besonderheiten und kulturellen Aspekte berücksichtigst, kannst du einen Mehrwert für deine Gäste schaffen, langfristige Beziehungen aufbauen und erfolgreich in die Welt der Ferienvermietung in Österreich starten!