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Das Thema Nutzungsänderung beschäftigt Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern immer wieder. Ich bekomme dazu häufig Fragen gestellt wie „Muss ich eine Nutzungsänderung vornehmen?”, „Was kostet eine Nutzungsänderung?” oder „Wo muss ich die Nutzungsänderung beantragen?”. Es scheint hier also eine große Ungewissheit zu herrschen. Deshalb möchte ich in diesem Artikel diese und viele weitere Fragen zum Thema Nutzungsänderung bei Ferienwohnung und Ferienhaus beantworten und dir Tipps mitgeben, wie du eine Nutzungsänderung aktuell am besten vollziehen kannst.
Wichtiger Hinweis: Mein Artikel stellt in keiner Weise eine rechtliche oder gar behördliche Beratung dar. Wie immer bekommst du meine Tipps auf Basis meiner Erfahrungen in der Kurzzeitvermietung und als Vermietercoach - Also fangen wir an!
Der Begriff „Nutzungsänderung“ kommt aus dem Baurecht. Er bezeichnet die Änderung der Art und Weise, wie ein Grundstück oder eine Immobilie genutzt wird, zum Beispiel von "Wohnraum" in "gewerblichen Raum". Im Falle der Vermietung einer Immobilie als Ferienwohnung oder Ferienhaus betrifft dies meist eine Nutzungsänderung von Wohnraum für "dauerhaftes Wohnen" (eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit) in "Ferienwohnraum" zur Vermietung an einen stetig wechselnden Personenkreis.
Es wurde mittlerweile gerichtlich festgelegt, dass sich diese beiden Nutzungsarten in dem Maße unterscheiden, dass eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig wird. Unabhängig davon ist aber immer zunächst die Frage zu klären, ob die Nutzung einer Mietwohnung als Ferienwohnung überhaupt genehmigt werden darf.
Sobald du eine Immobilie anders nutzen möchtest, als es in der ursprünglichen Baugenehmigung festgelegt wurde, musst du eine Nutzungsänderung beantragen. Unterschieden wird hier grundsätzlich in folgende "klassische" Nutzungsarten:
Zusatzinfo:Das Nutzen einer baulichen Anlage als Ferienwohnung stellt häufig eine eigenständige Nutzungsart im Sinne der Baunutzungsverordnungen der Länder dar, für die eigene bauplanungsrechtliche Anforderungen gestellt werden.
Wurde die Immobilie also vorher beispielsweise als Gewerberaum genutzt, den du zukünftig nun als Ferienwohnung vermieten möchtest, ändert sich die Nutzungsart. In diesem Fall muss also eine Nutzungsänderung beantragt werden. Falls du dir unsicher bist, ob die Beantragung in deinem Fall tatsächlich notwendig ist, kannst du dich beim zuständigen Bauamt informieren.
Die Genehmigung einer Nutzungsänderung erfolgt in der Regel durch die zuständige Baubehörde. Die Behörde entscheidet dann, ob der Antrag angenommen oder abgelehnt wird. Wird der Antrag angenommen, bekommst du eine neue Baugenehmigung mit der geänderten Nutzungsart und kannst deine Immobilie künftig als Ferienwohnung oder Ferienhaus vermieten. Im Falle einer Ablehnung ist dies nicht möglich. In einigen Bundesländern ist zudem das Zweckentfremdungsverbot zu beachten. Liegt ein solches in der betreffenden Region vor, ist zudem ein Antrag direkt bei der Gemeinde zu stellen.
Die Nutzungsänderung einer Immobilie erfolgt typischerweise durch einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Die Nutzungsänderung erfolgt dabei in den folgenden Schritten:
Die Entscheidung der Behörde für oder gegen eine Nutzungsänderung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zuerst einmal muss die Behörde sicherstellen, dass die Änderung der Nutzung dem vorhandenen oder zukünftigen Bedarf an Immobilien entspricht. Dieser Bedarf wird in erster Linie von den Einwohnerzahlen und der Wirtschaftsstruktur einer Gemeinde bestimmt.
Zweitens muss die Behörde berücksichtigen, welche Auswirkungen die geplante Änderung auf Umgebung und Nachbarschaft hat. Hier spielt es eine Rolle, wo sich die Immobilie genau befindet. Liegt die Ferienwohnung beispielsweise in einem reinen Wohngebiet, ist eine Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung häufig schwieriger. In einem Mischgebiet ist die Genehmigung der Nutzungsänderung dagegen wesentlich wahrscheinlicher. Es kommt hier also ganz auf die örtlichen Gegebenheiten an.
Drittens sollte geprüft werden, ob durch die Umnutzung Konflikte mit anderen Plänen entstehen könnten, etwa solchen für Verkehr oder Landschaftsgestaltung. Nicht zuletzt ist auch die Zweckentfremdung ein Faktor bei der Entscheidung für oder gegen die Nutzung der Immobilie als Ferienunterkunft. Weitere Details dazu findest du in meinem Artikel „Zweckentfremdungsverbote in Deutschland – Übersicht für Vermieter“.
Die Kosten für die Nutzungsänderung sind von verschiedenen Faktoren abhängig: Zum einen sind die regionalen Bestimmungen des Bundeslandes maßgeblich, zum anderen entscheidet der Umfang der Nutzungsänderung über die Höhe des Preises. Die Spanne reicht hier von einer zweistelligen bis hin zu einer vierstelligen Summe. Wichtig ist: Egal, ob der Antrag auf Nutzungsänderung angenommen oder abgelehnt wird, die Kosten werden so oder so fällig.
Mit Nutzuu kannst du deine Nutzungsänderung schnell, einfach und vollkommen digital abwickeln. Zum günstigen Festpreis regelt das Team von Nutzuu alles rund um die Nutzungsänderung – von der Nutzungsflächenberechnung bis hin zur Unterschrift vom Architekten. Bei der Anmeldung über uns kannst du dabei ganz exklusiv 100 Euro auf den regulären Preis der ersten Nutzungsänderung sparen!
Eine Nutzungsänderung kann verschiedene Auswirkungen haben. Zunächst einmal hat die Nutzungsänderungen oft ganz praktische Folgen: Es müssen entsprechende sanitäre Anlagen und Stellplätze vorhanden sein, sowie Maßnahmen zum Brand- und Schallschutz getroffen werden. Bitte beachte dabei, dass sich die Regelungen dafür je nach Bundesland unterscheiden. Darüber hinaus kann eine Nutzungsänderung auch Auswirkungen auf deine Versicherung haben. So kann sich beispielsweise der Deckungsumfang deiner Haftpflichtversicherung ändern, wenn du dein Eigentum vermieten möchtest.
Wird dein Antrag auf Nutzungsänderung abgelehnt, kannst du zunächst einen Rechtsanwalt einschalten, der gegen die Entscheidung vorgeht und versucht mit einem Widerspruch die Nutzungsänderung dennoch durchzusetzen. Dies ist in der Regel allerdings sehr kosten- und zeitaufwendig. Des Weiteren kannst du über alternative Vermietungsmöglichkeiten nachdenken.
Eine Möglichkeit ist die Vermietung an Monteure. Gelingt es dir, eine Firma über einen längeren Zeitraum vertraglich an deine Immobilie als Monteurwohnung zu binden, kann dies als dauerhafte Vermietung angesehen werden. Diese werden vor allem in reinen Wohngebieten eher genehmigt als Ferienunterkünfte mit stetig wechselnden Mietern. Genaueres zum Unterschied zwischen kurzfristiger und langfristiger Vermietung sowie den Vor- und Nachteilen einer dauerhaften Vermietung findest du in meinem Artikel „Ferienwohnung dauerhaft vermieten | Grundlagen und Tipps für die langfristige Vermietung“.
Ein nachträglicher Antrag auf Nutzungsänderung ist nicht möglich. Der Antrag muss immer vor der Umsetzung genehmigt worden sein, sonst riskierst du Bußgelder und weitere negative Konsequenzen.
Sollte deine Immobilie und deren Nutzung nicht dem entsprechen, was in der Baugenehmigung festgelegt wurde, wirst du von der Baubehörde aufgefordert, diese Nutzung einzustellen. Zusätzlich wird ein Bußgeld fällig und eventuelle An- oder Umbauten im Sinne der Nutzungsänderung, müssen wahrscheinlich wieder abgerissen oder zurückgebaut werden. Ich empfehle daher, in jedem Fall zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung notwendig ist und diese zeitnah einzureichen, um derartige Strafen zu vermeiden.
Nein, der Bauantrag bezieht sich auf den Wunsch, ein Haus zu bauen oder beispielsweise eine Garage anzubauen. Dieser muss in der Regel zuerst erfolgen, bevor die Baubehörde über den Antrag auf Nutzungsänderung entscheidet. Ohne Baugenehmigung also keine Nutzungsänderung.
Alles in allem ist die Nutzungsänderung in Ferienimmobilien ein Thema, das auch trotz diverser Zweckentfremdungsverbote machbar ist. Natürlich gibt es immer ein gewisses Risiko, dass die Nutzungsänderung abgelehnt wird und die "kurzzeitige" Vermietung der Immobilie unmöglich macht.
Ich empfehle dir stets wegen vieler, wie ich finde, komplizierter Rechtsvorgaben und der zum Teil kommunal sehr unterschiedlichen Verfahrensweisen, grundsätzlich eine Rücksprache mit dem örtlich zuständigen Bauamt einzuplanen. Schon Vorabgespräche sind hier oft sehr hilfreich.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Annet, ob dies möglich ist, hängt davon ab, ob unter entsprechender Adresse auch ein Dauerwohnsitz möglich ist. Vermutlich bedeuted dies, dass eine Nutzungsänderung nötig ist, denn die Wohnung dient ja dann dem regulären Wohnzweck. LG Oliver
Hallo Nicki, wir empfehlen mit Hilfe einer Vollmacht (vom Eigentümer) zur Nutzungsänderung, diese selbst vorzunehmen. LG Oliver
Muss die Nutzungsänderung durch den Eigentümer erfolgen oder kann ich als Mieter das auch machen? Ich überlege eine Wohnung zu mieten und diese dann als Ferienwohnung anzubieten
Hallo Oliver, meine Eltern haben sich vor ca. 20 Jahren eine Ferienwohnung an der Ostsee zur reinen Eigennutzung gekauft(in einem Haus mit mehreren FW). Ich werde diese Wohnung irgendwann erben. Ist es dann möglich, dass ich mit einer Nutzungsänderung dauerhaft in diese Wohnung ziehen kann? Vielen Dank im voraus! Liebe Grüße Annett
Hallo David, jawoll da hast du Recht, ich denke das kommuniziert auch der Artikel. Vielen Dank für deinen Beitrag!
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