Verkehrssicherungspflichten beim Ferienhaus | So machst du deine Immobilie verkehrssicher

Die wichtigsten Verkehrssicherungspflichten für Ferienhäuser

Verkehrssicherungspflichten gilt es bei jedem Immobilienobjekt zu beachten, unabhängig vom Zweck der Nutzung. Dazu gehören auch Ferienhäuser. Grundlage für diese Pflichten bilden zwei Gesetze: Zum einen der Artikel 14 Abs. 2 im Grundgesetz, zum anderen der § 823 zur Schadensersatzpflicht im BGB. Ersterer besagt: “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.” und im Letzteren ist folgendes festgelegt: “Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.” Die daraus resultierenden Verkehrssicherungspflichten sind gesetzlich nicht klar geregelt, dennoch sind sie durch die Rechtsprechung im Laufe der Zeit definiert worden. Die wichtigsten Pflichten findest du in der folgenden Liste:

• Fachgerechte Einrichtung und Wartung von Technik
• Bereitstellung von Nutzungshinweisen für die Gäste
• Gewährleistung des Brandschutzes
• Funktionsfähige und gefahrenfreie Bereitstellung von Ausstattung und Mobiliar
• Gewährleistung einer hindernisfreien Nutzung von Wegen und Treppen
• Einbruchschutz
• Kindersicherung
• Installation ausreichender Beleuchtung

Diese Aspekte gilt es bei der Einrichtung und Wartung deines Ferienhauses zu beachten. Wie genau du dies umsetzen kannst, schauen wir uns jetzt an:

So gestaltest du dein Ferienhaus verkehrssicher

Damit deine Gäste bei ihrem Aufenthalt in deinem Ferienhaus rundum sicher sind und du die oben genannten Verkehrssicherungspflichten erfüllst, gibt es einige Maßnahmen, die du bei jeder Pflicht umsetzen solltest. Gehen wir sie also einzeln durch und schauen, was genau gemacht werden muss:

Fachgerechte Einrichtung und Wartung von Technik

Technische Geräte sind heutzutage ein unverzichtbarer Bestandteil unseres Lebens, aber auch eine Gefahrenquelle – und das gilt auch in einem Ferienhaus. Damit alle Geräte reibungslos funktionieren und nicht zur Gefahr werden, ist die fachgerechte Einrichtung und Wartung von entscheidender Bedeutung. Auf die folgenden Punkte solltest du in diesem Bereich achten:

1. Installiere alle technischen Geräte ordnungsgemäß und kontrolliere regelmäßig die Funktionsfähigkeit: Immer wieder kommt es zu Unfällen, weil technische Geräte mangelhaft installiert oder nicht richtig gewartet worden sind. Daher ist es umso wichtiger, dass du Kontrollen durchführst und die Geräte bei Bedarf sofort reparierst oder ersetzt.
2. Kontrolliere elektrische Einrichtungen wie Rolltore oder Jalousien in regelmäßigen Abständen: Achte bei der Kontrolle von elektrischen Einrichtungen vor allem auf Anzeichen von Überlastung, ungewöhnliche Geräusche oder sichtbare Schäden. Wenn du bemerkst, dass eine Einrichtung nicht richtig funktioniert, lasse sie umgehend reparieren.
3. Bei der Bereitstellung von Fahrzeugen (Fahrrad, E-Bike, E-Scooter…) führe eine regelmäßige Wartung und Kontrolle der Funktionsfähigkeit durch: Stelle mit der regelmäßigen Kontrolle sicher, dass alle Fahrzeuge ordnungsgemäß funktionieren, achte dabei besonders auf die ausreichende Ladung der Akkus, sorge für funktionsfähiges Licht und die ordnungsgemäße Installation von Reflektoren und kontrolliere Reifendruck, Bremsen und Schaltung. So gehst du sicher, dass deine Gäste sicher mit den zur Verfügung gestellten Fahrzeugen unterwegs sind.
4. Bei Vorhandensein eines Fahrstuhls führe eine TÜV-Prüfung und regelmäßige Wartungen durch: Falls in deinem Ferienhaus ein Fahrstuhl vorhanden ist, ist eine TÜV-Prüfung und regelmäßige Wartungen durchzuführen. Dies ist wichtig, um sicherzustellen, dass der Fahrstuhl sicher und in einem guten Zustand ist. Sollte der Fahrstuhl nicht regelmäßig gewartet werden, kann er zu einer Gefahr für deine Gäste werden und auch rechtliche Konsequenzen mit sich bringen.

Bereitstellung von Nutzungshinweisen für die Gäste

Um einen reibungslosen Ablauf der Nutzung von Einrichtungen und Geräten sicherzustellen, solltest du in deinem Ferienhaus Hinweise zur Verfügung stellen, die deinen Gästen helfen, alles ordnungsgemäß nutzen zu können. Dabei gilt Folgendes zu beachten:

1. Lege für alle technischen Geräte Anleitungen bereit: Für alle vorhandenen technischen Geräte in deinem Ferienhaus sollten Anleitungen vorhanden sein. Dabei ist es sehr hilfreich, wenn die Anleitung des jeweiligen Produkts direkt beim Gerät oder an einem zentralen Ort vorliegt und nicht erst mühsam gesucht werden muss. Zudem sollten Anleitungen stets auf dem neuesten Stand gehalten werden, sodass deine Gäste immer die richtigen Informationen bekommen.
2. Erkläre die Nutzung von elektrischen Einrichtungen (Jalousien, Kamine, Rolltore etc.): Die elektrischen Einrichtungen im Ferienhaus sind eine große Hilfe und Komfort für deine Gäste. Dies gilt jedoch nur, wenn sie richtig benutzt werden können. Bei fehlendem Wissen über die Nutzung kann schnell Frust aufkommen und es können Gefahren entstehen. Stelle also sicher, dass zu jeder elektrischen Einrichtung eine einfache, übersichtliche und anschauliche Erklärung zur Nutzung bereitlie

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Gewährleistung des Brandschutzes

Auch Brandschutz ist ein wichtiges Thema bei der Verkehrssicherung des Ferienhauses und sollte unbedingt ernst genommen werden. Die Prävention von Bränden, die richtige Organisation im Brandfall sowie das Verhalten der Beteiligten sind hier entscheidend. Letzteres kannst du kaum beeinflussen, doch du kannst die entsprechenden Tools und Gegebenheiten in deinem Ferienhaus bereitstellen. Dazu gehört:

1. Stelle genügend Feuerlöscher zur Verfügung, kontrolliere sie auf ihre Funktionsfähigkeit und überprüfe sie regelmäßig: Im Sinne des Brandschutzes sollten in jedem Ferienhaus Feuerlöscher vorhanden sein. Die Löscher müssen dabei regelmäßig auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie im Ernstfall richtig funktionieren.
2. Installiere Rauch- und Kohlenmonoxidmelder fachgerecht und überprüfe sie regelmäßig auf ihre Funktionsfähigkeit: Jedes Jahr leiden zahlreiche Menschen an den Folgen einer Rauchgasvergiftung. Die wichtigsten Ursachen hierfür sind veraltete und nicht funktionstüchtige Rauchmelder sowie starke Verrauchung des Wohnbereichs, zum Beispiel durch ein offenes Feuer im Kamin. Deshalb ist die fachgerechte Installation von Rauch- und Kohlenmonoxidmeldern essenziell im Sinne des Brandschutzes.
3. Lasse die Gasheizung regelmäßig prüfen: Wenn du eine Gasheizung in deinem Ferienhaus hast, solltest du zudem regelmäßig einen Gasprüfer kommen lassen. So kannst du sicher sein, dass alles in Ordnung ist und du keine unangenehmen Überraschungen erleben musst.

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Noch mehr Informationen und Tipps rund um den Brandschutz im Ferienhaus findest du in meinem Artikel "18 Tipps zum Brandschutz in Ferienwohnung und Ferienhaus"

Funktionsfähige und gefahrenfreie Bereitstellung von Ausstattung und Mobiliar

Die Ausstattung und das Mobiliar spielen für den Aufenthalt deiner Gäste eine zentrale Rolle. Die Bereitstellung dieser Gegenstände muss dabei jedoch funktionsfähig und gefahrenfrei sein, damit sie ihren Zweck erfüllen können. Die folgenden Aspekte solltest du dabei in puncto Verkehrssicherung beachten:

1. Kontrolliere die Ausstattung und das Mobiliar regelmäßig auf Stabilität: Instabiles Mobiliar ist eine Gefahrenquelle für Groß und Klein. Kontrolliere die Stabilität der Einrichtung deshalb genau. Stühle sollten nicht wackeln, an den Schränken sollten keine Bretter locker sein und die Tische dürfen nicht kippen - um nur einige Beispiele zu nennen.
2. Gehe sicher, dass die Ausstattung nicht beschädigt ist: Die Möbel sollten funktionsfähig und frei von Splittern sein. Risse im Holz können schnell zu Verletzungen oder Instabilität führen und so Gefahren entstehen lassen. Wenn etwas beschädigt ist, repariere es also sofort oder ersetze es.
3. Stelle rutschfeste Unterlagen für das Bad bereit: Die Verwendung von Gummi- oder Frotteematten, Badeteppichen, rutschfesten Aufklebern für die Wanne oder Ähnlichem gewährleistet, dass deine Gäste auch im Badezimmer auf nassem Boden sicher sind. Stelle also eine entsprechende Ausstattung bereit und sorge auch im Bad für die passende Sicherheit.

Gewährleistung einer hindernisfreien Nutzung von Wegen und Treppen

Viele Gefahren lauern meist bei den alltäglichen und unterbewussten Tätigkeiten, wie beispielsweise die Nutzung von Treppen und Wegen. Um auch hier für eine entsprechende Verkehrssicherung zu sorgen, sind folgende Maßnahmen umzusetzen:

1. Halte die Einfahrt und den Weg zum Ferienhaus frei: Damit Fahrzeuge und Fußgänger sicher an- und abreisen können, ist es wichtig, dass die Einfahrt und der Weg zum Ferienhaus frei von Hindernissen sind. Auch rutschiges Laub sowie Schnee und Eis dürfen den Weg nicht blockieren. Stelle also einen entsprechenden Winterdienst mit der Gewährleistung der Räum- und Streupflicht zur Verfügung.
2. Markiere die Einfahrt und den Weg zum Ferienhaus: Um Unfälle zu vermeiden, solltest du die Einfahrt und den Weg zum Ferienhaus außerdem deutlich markieren. Dazu kannst du beispielsweise Leuchtschilder anbringen oder die Wege mit reflektierenden Streifen auslegen.
3. Kontrolliere regelmäßig die Bäume: Neben dem rutschigen Laub achte auch darauf, dass keine Äste im Weg liegen. Kontrolliere zudem die Stabilität der Bäume und gehe sicher, dass keine Einsturzgefahr besteht.
4. Sorge für ausreichend Parkplätze: Damit deine Gäste ihre Fahrzeuge sicher abstellen können, solltest du ausreichend Parkplätze bereitstellen. Achte dabei besonders darauf, dass die Parkplätze gut beleuchtet sind und keine Hindernisse im Weg liegen.
5. Entferne Stolperfallen: Stolperfallen können ein großes Risiko für die Sicherheit darstellen. Die meisten Stolperfallen entstehen durch unebene Fußböden oder heruntergefallene Gegenstände. Entferne deshalb regelmäßig Schäden an Fußböden und Treppen und sorge so dafür, dass deine Gäste gefahrenfrei in und um das Ferienhaus laufen können.
6. Kontrolliere regelmäßig das Dach: Mit einer regelmäßigen Kontrolle des Daches kannst du sicherstellen, dass keine Dachlawinen oder lose Ziegel herunterfallen und deine Gäste verletzen. Auch die Funktionsfähigkeit von Regenrinnen oder Schneefanggittern kannst du dabei überprüfen und bei Schäden direkt handeln.
7. Sichere alle Treppen und Balkone mit Geländern ab: Unfälle auf Treppen und Balkonen passieren häufiger, als man denkt. Dabei ist das Anbringen eines Geländers weder teuer noch besonders aufwendig. Ein Experte kann das Geländer innerhalb weniger Stunden anbringen – inklusive aller notwendigen Bohrungen und Schraubarbeiten. Sorge also dafür, dass alle Treppen und Balkone abgesichert sind. Zudem sollten die Treppengeländer und Handläufe regelmäßig überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie intakt und stabil sind.
8. Lasse die Außentreppen aufrauen und mache sie rutschfest: Die Außentreppen jedes Hauses sind immer auch eine Gefahrenquelle. Egal, ob aus Holz oder Stein, sie müssen deine Gäste sicher ins Haus führen. Lasse sie deshalb aufrauen und mache sie so rutschfest.
9. Decke Löcher und Schächte ordnungsgemäß ab: Eine der häufigsten Ursachen für Stürze ist das Fallen in ein Loch oder einen Schacht. Dies passiert oft auf Baustellen, aber auch im privaten Bereich kann es vorkommen. Achte daher immer darauf, dass Löcher oder Schächte im Garten oder auf Wegen ordnungsgemäß abgedeckt oder versiegelt sind. Auch für Pools und Teiche sollten entsprechende Abdeckungen vorhanden sein, die bei Bedarf eingesetzt werden können.

Einbruchschutz

Einbrüche können jeden treffen. In den vergangenen Jahren ist die Zahl der Einbrüche deutlich gestiegen. Umso wichtiger ist es, dass du dir Gedanken über den Einbruchschutz machst – auch im Ferienhaus. Denn nur wer vorher plant, kann auch effektiv vorbeugen. Dabei solltest du mindestens die folgenden Maßnahmen ergreifen:

1. Bringe sichere Schlösser an allen Zugängen zum Grundstück und zum Haus an: Unsichere Schlösser geben Einbrechern die Möglichkeit, leicht in dein Ferienhaus einzudringen. Investiere daher in qualitativ hochwertige Schlösser und lasse sie am besten professionell installieren. Auch smarte Schlösser mit Kamera und anderen Sicherheitsfunktionen können hier gute Dienste leisten.
2. Sichere das Grundstück ab: Auch das gesamte Grundstück kannst du vor Einbruch schützen. Dazu gehört zum Beispiel, dass das Grundstück eingezäunt ist. Dies hat zudem den Nebeneffekt, dass Tiere nicht frei herumlaufen können. Zudem können hier Bewegungsmelder oder Sicherheitskameras installiert werden, um einen angemessenen Einbruchschutz zu gewährleisten.

Kindersicherung

Ein erholsamer Urlaub mit der Familie ist genau das, was sich deine Gäste wünschen. Damit dieser auch wirklich ungetrübt von Sorgen und Ängsten bleibt, solltest du vorab einige Vorkehrungen treffen. Achte dabei vor allem auf Folgendes:

1. Richte Spielplätze kindgerecht ein und kontrolliere sie regelmäßig: Spielplätze sollten kindgerecht eingerichtet sein und regelmäßig auf Gefahren kontrolliert werden. Dabei gilt es insbesondere auf die vorhandenen Schutzmaßnahmen zu achten, um die Kinder vor Verletzungen zu schützen. Zudem müssen die Spielgeräte in einem guten Zustand sein und dürfen keine Gefahr für die Kinder darstellen. Achte zudem auf typische Gefahrenquellen, wie beispielsweise Scherben im Sandkasten.
2. Baue Kindersicherungen ein: Kindersicherungen sind einfach und kostengünstig zu installieren und können Gefahren minimieren. Installiere deshalb an den typischen Gefahrenquellen, wie Treppen, Türen, Fenstern, Schubladen, Herden, elektrischen Geräten und ähnlichem entsprechende Kindersicherungen und sorge so dafür, dass auch die kleinen Gäste in deinem Ferienhaus sicher sind.
3. Verstaue Reinigungsmittel sicher und außerhalb der Reichweite von Kindern: Um sicherzustellen, dass Kinder nicht mit giftigen Stoffen in Kontakt kommen, solltest du auch die Reinigungsmittel in deinem Ferienhaus entsprechend verstauen. Platziere sie am besten in einem separaten, abschließbaren Raum im oberen Bereich eines Schrankes oder Regals. So gehst du sicher, dass Kinder nicht damit in Berührung kommen.

Mehr Tipps zur kindgerechten Einrichtung deines Ferienhauses findest du in meinem Artikel “Ferienwohnung kinderfreundlich einrichten“.

Installation ausreichender Beleuchtung

Auch die Installation ausreichender Beleuchtung ist besonders wichtig, wenn es um die Sicherheit geht. Hier kommt es nicht nur auf das Aussehen an, sondern vor allem auf die Funktion der Beleuchtung. Sowohl im Innen- als auch im Außenbereich solltest du deshalb im Rahmen der Verkehrssicherung die folgenden Punkte beachten:

1. Stelle ausreichend Beleuchtung im Außenbereich bereit: Eine gute Beleuchtung im Außenbereich ist wichtig, damit Fahrzeuge und Fußgänger sicher an- und abreisen können. Stelle daher ausreichend Lampen bereit, die den Weg gut ausleuchten. Achte dabei auch darauf, dass die Lampen regelmäßig gewartet und ersetzt werden, damit sie immer funktionieren. Für eine energieeffiziente Nutzung kannst du hier auch Bewegungsmelder einsetzen, damit die Lampen nur dann leuchten, wenn jemand im Außenbereich unterwegs ist.
2. Gewährleiste im Innenbereich eine gute Beleuchtung: Sorge auch im Innenbereich für ausreichend Licht. Besonders wichtig sind dabei die Bereiche mit Treppen. So erhöhst du die Sicherheit in deinem Ferienhaus und kannst dafür sorgen, dass die Gäste sich rundum wohlfühlen.

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Wenn du unsicher bist, ob du die Verkehrssicherungspflichten für dein Ferienhaus korrekt umgesetzt hast, kannst du dich an einen Experten wenden. Dieser kann dir genau sagen, was du beachten musst und welche Maßnahmen in deinem Fall sinnvoll sind. Für eine praktischen Überblick nutze gern unsere Checkliste zu den Verkehrssicherungspflichten:

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Was tun, wenn doch etwas passiert?

Natürlich kann bei all den Vorkehrungen und Maßnahmen der Verkehrssicherung trotzdem gelegentlich etwas passieren – sei es ein Kabelbrand oder ein gebrochenes Bein vom Sturz. In diesem Fällen solltest du als Vermieter des Ferienhauses vorbereitet sein und auch deinen Gästen eine Hilfestellung anbieten.

1. Stelle Erste-Hilfe-Sets bereit: Das Wichtigste bei einem Unfall ist die schnelle Hilfe. Oft wissen wir nicht, was genau zu tun ist, doch mit einem Erste-Hilfe-Set ist meist schon viel getan. Stelle deshalb in deinem Ferienhaus eines oder auch mehrere Erste-Hilfe-Sets bereit, damit deine Gäste im Notfall schnell handeln können.
2. Lege die Kontaktdaten für umliegende Ärzte und Krankenhäuser aus: In einer Notsituation ist es außerdem sehr wichtig, dass man schnellstmöglich die richtige Hilfe bekommt. Aus diesem Grund solltest du die Kontaktdaten von verschiedenen Ärzten und Krankenhäusern in der Umgebung für deine Gäste gut sichtbar bereitstellen. So können sie bei Bedarf die notwendige Hilfe rufen.
3. Schließe eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ab: Wenn eine Person auf deinem Grundstück zu Schaden kommt, haftest grundsätzlich du als der Eigentümer dieses Grundstücks. Im Falle eines Schadens ist der Geschädigte dann verpflichtet, die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu beweisen, durch die der Schaden entstanden sein soll. Kann er dies glaubhaft tun, drohen Zahlungen für Arztkosten, Schadensersatz und Schmerzensgeld, aber auch Bußgelder oder Freiheitsstrafen. Um zumindest nicht mit Schadensersatzforderungen belastet zu werden, ist es deshalb ratsam, eine Haftpflichtversicherung für Haus und Grundstück abzuschließen. Sie deckt in den meisten Fällen sowohl Personen- als auch Sachschäden ab.
4. Prüfe die Mitschuld: Im Falle eines Schadens ist auch die Mitschuld mitunter ein entscheidender Faktor. Die Mitschuld schränkt die Haftung für dich als Vermieter insofern ein, dass der geschädigte Gast einen Teil des Schadens übernimmt, insofern dieser nicht durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entstanden ist. Aber auch im Falle einer Verletzung kann geprüft werden, ob der Gast die Gefahr erkennen und vermeiden hätte können. Ist dies der Fall, wird die Haftung für dich ebenfalls beschränkt.
5. Schließe die Garantiehaftung aus: Grundsätzlich haftest du als Vermieter des Ferienhauses auch für Mängel, die bereits vor dem Vertragsabschluss mit deinen Gästen vorhanden waren – unabhängig davon, ob du diese Mängel selbst verschuldet hast oder nicht. Gesetzlich ist es jedoch möglich, diese sogenannte Garantiehaftung im Mietvertrag auszuschließen. Dies gilt allerdings nur für sichtbare und unsichtbare Schäden. Die Haftung für Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit bleibt dennoch bestehen.

Mein Fazit: Sicherheit geht vor!

Sicherheit ist das A und O bei der Vermietung eines Ferienhauses, sowohl für dich als Vermieter als auch für deine Gäste. Durch die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten kannst du sicherstellen, dass dein Ferienhaus sicher ist. Dies ist wichtig, damit die Gäste sich wohl fühlen und keine Unfälle passieren. Gleichzeitig musst du als Vermieter auch Haftungsrisiken minimieren. Wenn du dich an die Verkehrssicherungspflichten hältst, kannst du also sicher sein, dass dein Ferienhaus sowohl für deine Gäste ein sicherer Ort ist und du selbst keine bösen Überraschungen in Gerichtsverfahren bezüglich Haftung, Schadensersatz oder Schmerzensgeld über dich ergehen lassen musst.