Stornierungsbedingungen bei Ferienwohnung und Ferienhaus

Wenn du vertraglich konkrete Stornierungsbedingungen festgelegt hast, bist du auf der sicheren Seite und hast keine Einbußen sofern du von deinem Vertragsrecht Gebrauch machst und die vertraglich geregelten Beträge beim Mieter deines Ferienobjektes einforderst.

Und was, wenn nicht?

Was dir als Vermieter von Ferienimmobilien zusteht

Die gute Nachricht vorweg: Dir steht als Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern im Falle der Stornierung grundsätzlich der Mietpreis für den gebuchten Zeitraum zu, auch wenn du hierüber keine gesonderte Vereinbarung getroffen hast. Denn deine Ansprüche ergeben sich aus den gesetzlichen mietvertraglichen Regelungen und ein Hinweis auf etwaige Stornokosten muss dabei nicht erfolgen. Wenn es sich nicht um Pauschalangebote, für die andere Regelungen des Reiserechts gelten, handelt, sind Mietverhältnisse nur aus „außerordentlich wichtigem Grund“ kündbar (§ 542 II BGB).

Und dies gilt auch für nur über eine kurze Zeit eingegangene Mietverhältnisse, wie sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen und –häusern vorliegen. Der Mieter kann auch hier nur aus wichtigem Grund eine außerordentliche Kündigung bewirken. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie ihm den Gebrauch der Ferienimmobilie nicht oder nur zum Teil gewähren oder eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt. Gründe, die hierfür vermeintlich anerkannt werden sind zum Beispiel:

• wenn eine für die Mietsache untypische Gesundheitsgefährdung vorliegt (z.B. durch Schimmelpilzbefall, Holzschutzmittel o.ä.)
• ungenügende Beheizung bei kühlerer Außentemperatur
• erheblicher Lärm
• sehr unangenehme Gerüche
• massiver Ungezieferbefall

Der Mieter ist dagegen nicht von der Mietzahlung entbunden, wenn „er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird“ (§ 537 I BGB). Und das gilt übrigens auch unabhängig davon, wann die Absage erfolgt. Denn diese Regelung greift unmittelbar nach Zustandekommen des Vertrages, auch wenn vom Abschluss bis zum Urlaubszeitraum noch Monate liegen.

Allerdings bist du als Vermieter gehalten, dich um eine ersatzweise Belegung des Ferienobjektes zu kümmern. Du bist dem Mieter gegenüber im Übrigen darüber auch auskunftspflichtig, das heißt, du solltest ihn immer auch unmittelbar informieren, sobald du die Ferienwohnung oder das Ferienhaus für den kritischen Zeitraum neu vermietet hast.

Und selbst bei einer extrem kurzfristigen Absage, etwa einen Tag vor Anreise, mit wenig Aussicht auf Neuvermietung, kannst du leider nicht mit einer Zahlung der vollen 100 Prozent des Mietpreises rechnen. Hierzu gab es ein Urteil des Oberlandgerichts Nürnberg (OLG Nürnberg Az.: 3 U 1559/99), das darauf hinweist, dass Kosten, wie zum Beispiel für die Bereitstellung von Bettwäsche oder anteilige Strom- oder Heizungskosten, von der Stornierungsgebühr abgezogen werden müssen. Von der Rechtsprechung wurde der Anteil dieser ersparten Aufwendungen bei Hotels und Pensionen festgelegt mit:

• Übernachtung mit Frühstück: pauschal 20 %
• Übernachtung mit Halbpension: pauschal 30 %
• Übernachtung mit Vollpension: pauschal 40 %

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses werden im Falle einer Stornierung pauschal in der Regel 10 Prozent des Mietpreises als angemessen betrachtet. Also könntest du bis zu maximal 90 Prozent der Miete für deine Ferienimmobilie vom Mieter einfordern.

Falls du aber einen Ersatzmieter für den vollen, stornierten Zeitraum findest, darfst du dem ursprünglichen Mieter dann lediglich reine Stornierungskosten in Rechnung stellen. Das können zum Beispiel Portokosten sein oder Kosten für die Bereitstellung von Fahrrädern, Strandkörben oder anderen Extras, die dir entstehen und die du nicht mehr abwenden kannst.

Stornierungsgebühren offen kommunizieren

Vielen Mietern ist gar nicht bewusst, dass sie mit Abschluss des Vertrages zur Zahlung des vollen Mietpreises auch im Falle der Stornierung verpflichtet sind. Und dass ein solcher Vertrag zum Beispiel auch bereits zustande gekommen ist, wenn dem Vermieter telefonisch oder per Mail der gewünschte Mietzeitraum bestätigt wurde. Und dann gilt: Gebucht ist gebucht. Um Ärger zu vermeiden und ein gutes Verhältnis zu Stammkunden aufzubauen, empfiehlt es sich daher, einen „eindeutigen“ Vertragsabschluss mit schriftlicher Bestätigung einzurichten und hier ganz offen auf eventuell fällige Stornierungsgebühren hinzuweisen.

Denn in den meisten Fällen ist es doch eher so, dass der Gast nicht unbedacht und leichtfertig handelt, wenn er seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus bei dir storniert. Es zeigt sich, dass Mieter immer wieder völlig überrascht sind, dass trotz rechtzeitiger Absage aus vermeintlich triftigen Gründen erhebliche Kosten auf ihn zukommen. Statt eines wohlverdienten Urlaubs, auf den er sich gefreut hat, stehen oft sehr unerfreuliche oder traurige Gründe hinter der Stornierung – Krankheit, ein Todesfall in der Familie oder eine berufliche Veränderung, welche die Urlaubspläne, oft ganz unverhofft und kurzfristig, platzen ließen. Du kannst aus Kulanz dem Mieter auch die Möglichkeit einräumen, selbst einen Ersatzmieter für die Ferienimmobilie zu benennen und Ihm in Aussicht stellen, die Stornierungsgebühren gegebenenfalls ganz oder teilweise zu erlassen. Bis ein solches neues Mietverhältnis zustande kommt, bleibt er allerdings dein Vertragspartner, den du gegebenenfalls die Stornierungsgebühren in Rechnung stellen kannst – das solltest du von Anfang an auch klarstellen, wenn du dich auf eine solche Lösung mit dem Mieter deines Ferienobjektes einigen.

Individuelle Stornierungsbedingungen definieren

Eine Staffelung der Stornierungsgebühren kann von dir ganz individuell vorgenommen werden. Du bist wie gesagt grundsätzlich ja nicht verpflichtet, deinem Gast hier entgegenzukommen und wenn du keine weiteren Absprachen diesbezüglich triffst, greift automatisch die für dich günstige gesetzliche Regelung. Als Entgegenkommen könntest du aber einen Unterschied machen, wann die Stornierung erfolgt und auch die meisten Musterverträge für Ferienimmobilien sehen hier Staffelungen vor. Also würdest du zum Beispiel einen geringeren Prozentsatz des Mietpreises verlangen, wenn die Absage bereits Monate vor Reiseantritt erfolgt und du noch gute Chancen hast, ohne viel Extraaufwand einen neuen Mieter zu finden. Je näher der Urlaubszeitraum rückt, desto höher kann nachvollziehbarerweise dann auch die Stornierungsgebühr gestaffelt werden, wofür ein Großteil deiner Gäste in der Regel auch Verständnis aufbringen wird. Individuelle Regelungen und Kulanz in Einzelfällen kannst du immer noch anwenden. Um die unangenehme Überraschung, Ärger oder gar langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden ist es auf jeden Fall aber sinnvoll, von Anfang an offen mit dem Verfahren im Falle eines Rücktritts umzugehen und bestenfalls individuelle Lösungen zu finden, mit der beide Seiten zufrieden sind.

Mein Fazit über Stornierungsbedingungen bei Ferienimmobilien

Auch wenn das Mietrecht ganz klar auf unserer Seite ist und Mietkosten für Ferienwohnungen und Ferienhäuser immer bis zu 90 % beglichen werden müssen, empfehle ich dir in jedem Fall Verträge immer schriftlich zu schließen und Stornierungsbedingungen sehr offen und klar zu kommunizieren. Auch ein Hinweis auf den Abschluss einer Reiserücktrittsversicherung schadet nie, denn diese kostet nur wenige Euro und kommt im Stornierungsfall für die Kosten auf.