Ferienwohnung in Eigennutzung und Teilnutzung - So gehts!

Selbstnutzung – Eigennutzung: Was bedeutet das überhaupt?

Die Begriffe Selbstnutzung und Eigennutzung werden synonym verwendet und meinen einfach gesagt, dass eine Immobilie von ihrem Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Ferienwohnung in der Selbstnutzung – kann ich eine Ferienimmobilie vollständig selbst nutzen?

Klar! Wenn du deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus vollständig allein nutzen möchtest, ohne an Gäste zu vermieten, solltest du dir nur bewusst machen, dass du alle anfallenden Kosten, ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung, selbst tragen musst. Steuerliche Vorteile sind in der Regel nicht möglich. Laufende Kosten oder auch Verluste können nicht geltend gemacht werden.

Muss ich bei Eigennutzung Zweitwohnungssteuer zahlen?

Es ist ziemlich wahrscheinlich, dass du eine „Zweitwohnungssteuer“ entrichten musst, wenn du die Immobilie ausschließlich für persönliche Zwecke nutzt. Die Zweitwohnungssteuer ist eine Steuer, die erhoben wird, wenn du neben deinem Hauptwohnsitz einen Zweitwohnsitz in einer anderen Stadt angemeldet hast. Die Höhe dieser Steuer und ob sie überhaupt gezahlt werden muss, ist allerdings von der Stadt oder der Gemeinde abhängig, in der sich deine Ferienimmobilie befindet.

Richte dich also am besten telefonisch an die Stadtverwaltung und frage gezielt nach der Höhe und den Rahmenbedingungen einer potenziellen Zweitwohnungssteuer. Alternativ kannst du diesbezügliche Informationen oftmals auch auf der Homepage der jeweiligen Stadt oder Gemeinde finden.  

Muss ich Zweitwohnungssteuer zahlen, wenn ich neben der Selbstnutzung auch vermiete?

Wenn du eine Ferienimmobilie vermietest und sie trotzdem für deine eigenen Bedürfnisse nutzen möchtest, musst du eine Zweitwohnungssteuer entrichten, sofern deine Gemeinde oder Stadt eine solche Steuer erhebt. Das Gute ist jedoch, dass du diese Steuer, wenn du dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen kannst, während der Zeit in der du deine Ferienimmobilie an Dritte vermietest, unter Umständen als Kostenpunkt geltend machen kannst. Hierbei sind jedoch die individuellen Rahmenbedingungen der Vermietung und Nutzung entscheidend, weshalb du diese Möglichkeit von einem Steuerberater prüfen lassen solltest.

Worauf muss ich achten, wenn ich mein Ferienhaus vermieten, aber auch selbst nutzen möchte?

Wenn du eine Ferienwohnung in einem schönen Urlaubsort dein Eigen nennen darfst, liegt es nahe, diese auch selbst zu nutzen. Ganz so spontan, wie man sich das nun vorstellen könnte, funktioniert das allerdings nicht. Wenn du es beabsichtigst, steuerliche Vorteile zu erlangen, solltest du dir nämlich schon im Voraus im Klaren sein, in welchem Umfang du deine Ferienimmobilie selbst nutzen möchtest. Das ist wichtig, um korrekte Angaben beim Finanzamt machen zu können.

Wie gestaltet sich die Teilnutzung einer Ferienimmobilie?

Die teilweise Selbstnutzung oder auch Teilnutzung ist häufig das gefragteste Modell von privaten Ferienhausbesitzern. Denn neben bestenfalls hohen Mieteinnahmen wird die Geldanlage so gleichzeitig zum geliebten Urlaubsdomizil. Dies ist sozusagen ein hybrider Ansatz, der sowohl die Eigennutzung als auch die Fremdnutzung, also die Vermietung an weitere Personen, erlaubt. Hierbei ist übrigens auch die unentgeltliche Überlassung an außenstehende Personen inbegriffen und wird als Fremdnutzung angerechnet.

Wir nehmen mal an, du erhältst steuerliche Vorteile durch den Kauf oder Bau deiner Ferienimmobilie. Das Finanzamt geht in diesem Fall vermutlich davon aus, dass du deine Ferienwohnung oder Ferienhaus auch vermietest und dass du eine klare Einkunftserzielungsabsicht verfolgst. Das Finanzamt wird früher oder später prüfen, wenn die Einkünfte nicht der “Absicht” entsprechen.

Wenn das Finanzamt dann Verdacht schöpft, dass du deine Immobilie nicht ausschließlich vermietest, sondern auch selbst nutzt, musst du damit rechnen, dass die Behörde auch in diesem Fall von einer Nutzung aufgrund privater Bedürfnisse ohne sogenannte Einkunftserzielungsabsichten ausgeht.

Das Finanzamt wird dann eine Prüfung der Überschusserzielungsabsicht ansetzen, in deren Rahmen festgestellt werden soll, ob du mit deiner Ferienimmobilie beabsichtigst, auf lange Sicht einen finanziellen Gewinn zu erzielen. Zu diesem Zweck bist du als Vermieter verpflichtet, eine Ertragsprognose anzustellen, welche die Eigennutzungszeiten sowie die Vermietungszeiten offenlegt.

Auf Basis dieser Berechnung musst du versuchen nachzuweisen, dass du in einem Zeitraum von ca. 30 Jahren einen klaren Überschuss erzielen wirst. Erkennt das Finanzamt auf Basis der von dir vorgelegten Rechnung eine Gewinnerzielungsabsicht, musst du zwar deine Mieteinnahmen in vollem Maße versteuern, kannst aber im Gegenzug auch alle Verluste, wie Instandhaltungs-, Neben- oder Werbekosten, steuerlich absetzen bzw. geltend machen. Kannst du dem Finanzamt deine Gewinnerzielungsabsicht nicht klar nachweisen, kann es sein, dass dir Liebhaberei unterstellt wird.

Was versteht man unter “Liebhaberei”?

Ist die Absicht der Einkunftserzielung nicht nachgewiesen, unterstellt das Finanzamt Liebhaberei. In diesem Fall würde das Finanzamt davon ausgehen, dass du die Ferienimmobilie ausschließlich zur Selbstnutzung besitzt. Verluste kannst du dann nicht von der Steuer absetzen. Sollte dir Liebhaberei unterstellt werden, obwohl du deine Immobilie regelmäßig vermietest, kann das für dich ziemlich teuer werden. Steuerlich wirst du dann nämlich behandelt, als würdest du deine Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzen.

Mit welchen Steuern muss ich rechnen, wenn ich meine Ferienimmobilie neben der Vermietung auch selbst nutzen will?

Je nachdem, wie hoch deine Mieteinnahmen ausfallen, kann es durchaus passieren, dass zusätzlich zur eigentlichen Einkommenssteuer eine Umsatzsteuer fällig wird. Momentan liegt der ermäßigte Umsatzsteuersatz für Beherbergungsleistungen bei 7 % und muss nur dann gezahlt werden, wenn deine jährlichen Mieteinnahmen eine Bemessungsgrenze überschreiten. Es gilt: Im Vorjahr darf der Umsatz 22.000 Euro nicht überschritten haben und darf im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro liegen

Wenn du also nur eine einzige Ferienimmobilie vermietest, die du auch noch selbst nutzt, besteht in der Regel keine Gefahr, die Bemessungsgrenze zu überschreiten. Auch von der Gewerbesteuer bleibst du verschont, wenn du keine gewerbliche Vermietung mit allzu hohem Gewinn betreibst. Die Gewerbesteuer würde nämlich nur dann fällig, wenn du deine Immobilie ausschließlich vermietest und die Eigennutzung von vornherein ausschließt. In diesem Fall müsstest du allerdings in der Regel auch ein Gewerbe anmelden.

Es gibt noch eine weitere Steuer, die du im Hinterkopf haben solltest, wenn du Eigentümer einer Ferienimmobilie bist: Die Spekulationssteuer.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird erst dann für dich relevant, wenn du mit dem Gedanken spielst, deine Ferienimmobilie wieder zu verkaufen. Grundsätzlich gilt für nicht selbstgenutzte Immobilien in Deutschland eine rechtlich festgelegte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Bei selbstgenutzten Immobilien beträgt die Frist hingegen nur drei Jahre. Verkaufst du deine Ferienimmobilie vor Ablauf dieser Zeit und erwirtschaftest hierbei auch noch einen Gewinn, wird dieser mit der sogenannten Spekulationssteuer belegt.
Die Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn und nach deinem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen.

Was muss ich beachten, damit ich eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen kann?

Damit du deine Ausgaben für die Ferienwohnung steuerlich geltend machen kannst, solltest du also unbedingt versuchen, eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können. Hier gibt es einige Tipps, die dir den Nachweis vereinfachen werden:

• Eine Gewinnerzielungsabsicht kannst du am einfachsten nachweisen, indem du die Eigennutzung deiner Ferienimmobilie für einen gewissen zeitlichen Rahmen aussetzt. Zu diesem Zweck kannst du beispielsweise einen Vertrag mit einer Vermittlungsagentur aufsetzen, der die Eigennutzung deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses für eine bestimmte Zeit, beispielsweise die nächsten zwei Jahre ausschließt. Wenn du es schaffst, dass für eine bestimmte Zeit die Eigennutzung ausgeschlossen bleibt und das vertraglich festhältst, hast du gute Chancen, eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können.
• Informiere dich bei dem örtlichen Tourismusverband deines Immobilienstandorts über die „ortsübliche Vermietungszeit“. Dies ist eine Größe, die, wie der Name verraten mag, angibt, welche durchschnittliche Mietauslastung eine Ferienimmobilie an einem bestimmten Ort vorweisen kann. An dieser Größe solltest du dich orientieren. Dein Ferienobjekt sollte mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit von Mietern genutzt werden. Ein Beispiel: Sind andere Ferienwohnungen an deinem Standort an ca. 100 Tagen im Jahr vermietet, sollte deine Fewo eine Mietauslastung von mindestens 75 Tagen im Jahr vorweisen können.

Worauf muss ich achten, damit ich meine Ferienimmobilie neben der Vermietung problemlos selbst benutzen kann?

1. Mache gegenüber dem Finanzamt klare Angaben und lege offen, mit welchen Absichten du die gekaufte Ferienimmobilie betreibst. Indem du eine Ertragsprognose vorlegst, kannst du nachweisen, dass du eine Gewinnerzielungsabsicht mit der Vermietung verfolgst.
2. Konntest du eine Gewinnerzielungsabsicht klar nachweisen, wird das Finanzamt etwas genauer hinschauen. Nun wird nämlich deine Eigennutzung mit der tatsächlichen Vermietungszeit gegengerechnet.
3. Bedenke: Als Vermieter, der seine Ferienimmobilie selbst nutzt, kannst du nur diejenigen Zeiträume steuerlich geltend machen, in denen du deine Immobilie nachweislich vermietet hast.
4. Da du hier in der Nachweispflicht bist, ist es wichtig, dass du akribisch Buch führst, damit du deine Vermietungszeiten zweifelsfrei nachweisen kannst. Kannst du nicht ordnungsgemäß nachweisen, zu welcher Zeit die Ferienimmobilie vermietet war und wann du sie selbst genutzt hast, geht das Finanzamt häufig von einer 50-prozentigen Eigennutzung aus.
5. Wenn du es clever anstellst, kannst du sogar den Leerstand deiner Immobilie als Vermietungszeit anrechnen lassen. Hierfür musst du allerdings die Absicht nachweisen, die Immobilie in eben jener Zeit vermietet haben zu wollen. Am besten solltest du zu diesem Zweck und schon im Voraus genau festlegen, in welcher Zeit du die Immobilie selbst nutzen möchtest, damit das Finanzamt dementsprechende Berechnungen anstellen kann.

Mein Fazit zur Selbstnutzung von Ferienwohnung & Ferienhaus

Für dich als Vermieter ist es steuerlich am vorteilhaftesten, wenn du deine Ferienimmobilie zur Vermietung zur Verfügung stellst, dir allerdings die Möglichkeit offen hältst, dein Ferienhaus selbst zu nutzen. Das lohnt sich vor allem in der Nebensaison, in der die meisten Ferienwohnungen, die an beliebten Urlaubsorten zu finden sind, ohnehin häufiger leer stehen. So kannst du dir einige erholsame Tage gönnen, ohne dir Gedanken machen zu müssen, der Liebhaberei bezichtigt zu werden.

Wichtig ist, dass du dein Vorhaben nachweisen kannst, mit deiner Vermietung auf lange Sicht Einnahmen erzielen zu wollen. Gelingt es dir, im Rahmen einer Ertragsprognose eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen, kannst du alle Kosten, die du für den Unterhalt deiner Ferienimmobilie anfallen, von der Steuer absetzen und so einen finanziellen Nutzen erzielen.

Somit kann es gelingen, die Vorteile einer Eigennutzung mit den steuerlichen Vorzügen eines Vermietungsstatus zu vereinen. Gibt es an bestimmten Punkten Klärungsbedarf oder bist dir unsicher, wie du das Beste bei einer Teilnutzung rausholen kannst? Dann wende dich bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater deines Vertrauens.