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Eine Frage, die ich im Rahmen von vielen Telefonaten mit angehenden Vermietern oft gestellt bekomme ist, ob denn die geplante Vermietung einer Ferienwohnung eine private Tätigkeit oder ein Gewerbe darstellt. Gute Frage! Diese lässt sich aber nur vollumfänglich beantworten, in dem man die Fragestellung differenzierter betrachtet und diese in Bezug auf das Gewerbe- Steuer- und Baurecht anwendet.
Wer eine Ferienwohnung privat vermietet, meint in der Regel, dass man das Eigentum, die Immobilie (das Vermögen) nutzt und dass der Umfang der Vermietung nur eine “geringe Intensität” aufweist. Eine schöne schwammige Formulierung, die aber insbesondere das “geringe” Streben nach Gewinn meint, bei dem auch davon auszugehen ist, dass die Vermietung der Ferienwohnung nur einen geringen Verwaltungsaufwand erfordert, der eben nicht einer gewerblichen Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht entspricht.
Im Gewerberecht spricht man von einer “Bagatellschwelle”, die überschritten werden muss um den gewerblichen Charakter zu erreichen.
Die Schwelle zur gewerblichen Vermietung ist meiner Meinung nach nicht überschritten, sodass eine Vermögensverwaltung in der Regel vorliegt, wenn:
Die gewerbliche Vermietung eines Ferienobjektes erfordert in der Regel einen Aufwand über die gewöhnliche Wohnungsvermietung hinaus. Insbesondere der größere Organisationsaufwand, der Einsatz von Kapital über das Übliche hinaus und natürlich auch die größere Arbeitskraft definieren mit den sich dadurch ergebenen Auswirkungen über den Gästekontakt hinaus den Gewerbebetrieb. In jedem Fall definiert immer das Gesamtbild der Vermietungstätigkeit den Gewerbebetrieb. Liegt dieser nach einer entsprechenden Betrachtung und Ausgestaltung vor, so besteht Anzeigepflicht bei der Gewerbebehörde. Diese findet man in der Regel in den zuständigen Kreisämtern oder in den Bezirksämtern.
Die Schwelle zur gewerblichen Vermietung ist überschritten, sodass ein Gewerbebetrieb vorliegen kann, wenn u.a.:
Neben der Betrachtung, ob die Vermietung deines Ferienobjektes eine Vermögensverwaltung oder einen Gewerbebetrieb darstellt, bedarf es auch einer Betrachtung etwaiger baurechtlicher Vorgaben, insbesondere dann, wenn ein Gewerbebetrieb vorliegt. Die gewerbliche Vermietung im Sinne eines Beherbergungsbetriebes erfordert nach den Bauverordnungen der Bundesländer üblicherweise eine Nutzungsänderung. In der Regel wird im Einzelfall und anhand des Vermietungsumfangs (Beherbergungsdauer, Zusatzleistungen etc.) definiert, ob im Rahmen der Vermietungstätigkeit eine gewöhnliche Wohnraumnutzung oder eben eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb vorliegt.
Eine nicht selten notwendige Nutzungsänderung ist auch mit Kosten verbunden. Je nach Umfang können die Gebühren zwischen 50 € bis 2.500 € betragen (Beispiel - Stadt Herne), zuzüglich der jeweiligen Gebühr für eine Baugenehmigung, sofern auch genehmigungsbedürftige bauliche Maßnahmen an der Ferienwohnung oder am Ferienhaus durchgeführt werden.
Informationen zur baurechtlichen Einordnung erhältst du bei deiner zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Mit Nutzuu kannst du deine Nutzungsänderung schnell, einfach und vollkommen digital abwickeln. Zum günstigen Festpreis regelt das Team von Nutzuu alles rund um die Nutzungsänderung – von der Nutzungsflächenberechnung bis hin zur Unterschrift vom Architekten. Bei der Anmeldung über uns kannst du dabei ganz exklusiv 100 Euro auf den regulären Preis der ersten Nutzungsänderung sparen!
Sicherlich werde ich in Kürze einen weiteren Blogartikel zum Thema “Nutzungsänderung” veröffentlichen, denn die aktuelle Diskussion und die Rechtsprechungen über Wohnraumzweckentfremdung und Milieuschutz sind sehr interessant und nicht wenige Vermieter von Ferienobjekten sind davon in negativer Weise betroffen.
Bei größeren Vermietungen von mehr als 12 Betten ist zudem die Betrachtung der Verordnung zum Betrieb von baulichen Anlagen (BetrVO) notwendig, welche Vorgaben im Sinne des Brandschutzes, z.B. das Bereitstellen von Rettungswegen, Barrierefreiheit und Brandschutzvorkehrungen, definiert.
Die steuerrechtliche Betrachtung eines oder mehrere Ferienobjekte lehnt sich trotz einiger eigener Definitionen und Merkmale durchaus an die gewerberechtliche Betrachtungsweise an. Auch hier liegt eine gewerbliche Vermietung nur dann vor, wenn sich diese nicht in der bloßen Nutzung und Verwaltung des eigenen Vermögens erschöpft (Vermögensverwaltung). Die Anzahl der Ferienwohnungen und Betten spielt bei der steuerrechtlichen Betrachtung keine Rolle. Egal, ob du nur eine Ferienwohnung oder eben mehrere Einheiten vermieten, es liegt immer eine Vermögensverwaltung vor, bei der du steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielst.
Auch einzelne Nebenleistungen und kleinere Zusatzleistungen über die eigentliche Vermietungstätigkeit hinaus definieren in der steuerrechtlichen Betrachtungsweise noch nicht den Gewerbebetrieb, sodass eine Vermögensverwaltung in der Regel auch vorliegt, wenn:
Die einzelnen Zusatzleistungen können dennoch eine gesonderte gewerbliche Tätigkeit darstellen, wenn du dir diese nicht ausschließlich durch die Vermietung eines oder mehrerer Ferienobjekte bedingen.
Erst wenn die Vermietung eines oder mehrerer Ferienobjekte eine hotelmäßige Organisation erfordert oder diverse Sonderleistungen einen erheblichen Umfang haben, ist von einem Gewerbebetrieb im Rahmen der steuerrechtlichen Betrachtung auszugehen, sodass dieser vorliegt wenn:
So einfach ist die Antwort nicht, ob die Vermietung eine private oder gewerbliche Tätigkeit darstellt. Es muss genauer und individuell hingeschaut werden, welche Kriterien im Rahmen einer Gesamtbeurteilung tragend sind.
Sicherlich kannst du dich anhand meiner Informationen etwas besser orientieren, im Zweifelsfall hilft jedoch nur eine steuerrechtliche, behördliche oder auch juristische Beratung.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Ich spiele derzeit mit dem Gedanken unser Haus in den Alpen zu vermieten. Ich frage mich inwiefern dies über 3 Monate regelmäßig im Jahr als private Angelegenheit oder als Gewerbe gilt. Wie Sie bereits aufführen, muss man dies sicherlich auch steuerrechtlich abklären. Ich werde mich dahingehend weiter informieren. Vielen Dank für die Informationen.
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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